Neues Gesetz über Hypothekendarlehen

Während die Folgen der sanitären Krise ind er Wirtschaftlich deutlich spürrbar sind, ist der Immobilienmarkt im Großherzogtum weiterhin sehr angespannt. Das Immobilienangebot bleibt weiter hinter der Nachfrage zurück. Zusätzlich wurde im Dezember 2020 eine neue Verordnung der Kommission zur Aufsicht über den Finanzsektor veröffentlicht einige als Warnung, die für viel Verunsicherung unte den Immobilienkäufern sorgt. Von der Regierung ermutigt, legten die Weisen der CSSF dort die neuen Grenzen für die Gewährung von Darlehen für Wohnimmobilien im Großherzogtum Luxemburg fest. "Banken müssen Hypothekendarlehen begrenzen", titelten schon damals einige Zeitungen. Zwischen dem Text und seiner Interpretation gibt es jedoch eine Marge. Wenn man die Regelung genau liest, waren die Nuancen schon sehr deutlich: „Für das Verhältnis zwischen der Summe aller vom Kreditnehmer garantierten Kredite bzw der Kreditvergabe und gleichzeitig den Wert der Immobilie (dies wird als „Loan-To-Value“ oder „LTV“ bezeichnet) gilt nun eine neue Grenze. Für Hypothekendarlehen auf zur Vermietung bestimmte Immobilien wurde die maximale Grenze auf 80% festgelegt. Aber im Gesetz folgt schnell eine weitere Klarstellung: „Abweichend für Erstkäufer eines Hauptwohnsitzes wird die Höchstgrenze auf 100 % angehoben“. Außer bei Erstkäufern liegt die Grenze beim Erwerb des Hauptwohnsitzes nun bei 90 %, Ausnahmen können jedoch bis zu 100 % gewährt werden. 

Man kann es kaum deutlicher sagen: Haushalte, die erstmals Eigentümer werden wollen (sofern es sich um den Hauptwohnsitz handelt) sind von der neuen Verfügung nicht wirklich betroffen. Was die Kommission in der Presse anerkennt: "Wir wollen jungen Haushalten in keiner Weise die Möglichkeit nehmen, einen Hauptwohnsitz zu erwerben". Der Finanzminister weist seinerseits darauf hin, dass der eigentliche Anwendungsbereich des Textes woanders liegt: "Die Festlegung neuer Standards wird es ermöglichen, eine übermäßige Verschuldung der Haushalte zu vermeiden, was nach wie vor ein Faktor für einen veringerten Konsum und geringere Spareinlagen ist, die für ein robustes Wirtschaftswachstum notwendig wären..."

Also zurück zur Vernunft. Erstkäufer können beruhigt sein. Sofern ihre berufliche und wirtschaftliche Situation gesund ist, sind natürlich weiterhin Kredite verhandelbar, die bis zu 100 % des Kauf- oder Baupreises der Immobilie abdecken können. Die Hypothekenmakler haben dies bereits verstanden und aktivieren ihr Adressbuch und ihr Netzwerk mit Banken, um Fälle abzuschließen, in denen tatsächlich 100 % des Preises auf Kredit finanziert werden (mit Zinssätzen, die zudem immer noch auf einem hystorischen Tief bleiben).

Betrachtet man bestimmte Fälle unter der Lupe, stellt sich heraus, dass viele Haushalte, bevor sie Eigentümer werden, bereits sehr hohe Mieten zahlen. Nach dem Kauf wird ein ähnlicher Betrag benötigt, um den Kredit zurückzuzahlen. Das Haushaltseinkommen ist daher nicht gefährdet.

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