Os primeiros compradores continuam a ter direito aos 100 %
Embora certos limites enquadrem agora os créditos habitação, no caso dos agregados que compram a sua primeira habitação — como residência principal —, o mutuário pode continuar a financiar até 100 % do valor do imóvel.
Num momento em que as consequências da crise sanitária permanecem tangíveis no plano económico, mas o mercado imobiliário continua muito tenso no Grão-Ducado (com uma oferta sempre inferior à procura), a publicação em dezembro de 2020 de um novo regulamento da Commission de Surveillance du Secteur Financier foi entendida por alguns como um aviso. Incentivados pelo governo, os responsáveis da CSSF fixavam aí novos «limites em matéria de concessão de créditos relativos a imóveis de uso residencial situados no território do Luxemburgo».
«Os bancos terão de limitar os créditos habitação», chegaram mesmo a titular então alguns jornais.
No entanto, entre o texto e a sua interpretação há uma margem. Aliás, lendo o regulamento com atenção, as nuances já eram bem claras: «É fixado um limite máximo de 80 % para a relação entre a soma de todos os empréstimos ou tranches de empréstimo garantidos pelo mutuário relativamente a um imóvel residencial no momento da estruturação do empréstimo e o valor do imóvel nesse mesmo momento [aquilo a que se chama o «rácio Loan-To-Value», ou «rácio LTV»]. Este limite aplica-se, portanto, igualmente aos créditos habitação sobre imóveis destinados ao arrendamento.» Mas seguia-se logo esta precisão: «Por derrogação, no que respeita aos primeiros compradores de uma residência principal, o limite máximo é elevado a 100 %.» Fora do caso dos primeiros compradores, o limite para a compra da residência principal está agora fixado em 90 %, podendo ser concedidas derrogações até 100 %. Já não é esse o caso dos particulares que investem no parque de arrendamento.
Os corretores tinham compreendido…
Não se pode ser mais explícito: os agregados que desejam tornar-se proprietários pela primeira vez (tratando-se da residência principal) não são realmente abrangidos por esta imposição. O que a Comissão, aliás, reconheceu na imprensa: «De modo algum se pretende privar os agregados jovens da possibilidade de adquirir uma residência principal.» O ministro das Finanças precisava, por seu lado, que o verdadeiro alcance do texto estava noutro lugar: «A fixação dos novos padrões permitirá limitar o surgimento de um endividamento excessivo dos agregados, que continua a ser um fator de queda do consumo e da poupança necessários a um crescimento económico robusto…»
Regresso à razão, portanto. Os primeiros compradores podem estar tranquilos. Desde que a situação profissional e, logo, económica seja sólida, os créditos que podem cobrir até 100 % do valor do imóvel continuam negociáveis. Os corretores especializados já perceberam isso e ativam a sua agenda de contactos e a sua rede junto dos bancos para finalizar processos em que, de facto, 100 % do preço é financiado a crédito (com taxas de juro que, aliás, continuam muito baixas).
Quando se observam alguns processos à lupa, verifica-se aliás que os agregados em questão, antes de se tornarem proprietários, já pagam rendas muito elevadas. Assim, é mobilizado um valor muito próximo para reembolsar o crédito. O equilíbrio do orçamento familiar não é, portanto, ameaçado.
