Financiamento com um plano poupança-habitação

O modelo de financiamento das caixas de poupança-habitação difere dos créditos clássicos, razão pela qual gostaríamos de explicar aqui como funciona.

Tal como todas as caixas de poupança-habitação, as sediadas no Luxemburgo cobram igualmente custos de subscrição. Nas duas caixas de poupança-habitação autorizadas no Grão-Ducado, estes custos variam entre 1,0 % e 1,6 %. Além disso, são cobrados custos de manutenção da conta poupança-habitação, que variam entre 1,00 € e 1,50 € por mês. Como é habitual em todas as caixas de poupança-habitação, os custos de subscrição e de manutenção de conta estão incluídos nas simulações de crédito. Estes custos são deduzidos dos seus depósitos na conta. As prestações calculadas incluem, portanto, todos os custos, ou seja, os custos de subscrição e de manutenção de conta não têm de ser pagos separadamente. Estes custos estão igualmente incluídos nos cálculos do custo total do crédito referidos nas simulações das caixas de poupança-habitação.

Os modelos de financiamento das caixas de poupança-habitação incluem uma conta poupança-habitação e dividem-se em duas fases. Podem aplicar-se taxas de juro e prestações diferentes às duas fases. Na primeira fase, o reembolso do seu crédito é depositado na conta poupança-habitação e não diretamente no crédito. No final da primeira fase, uma parte do crédito é então reembolsada com a poupança da conta poupança-habitação. Sendo o reembolso do crédito diferido durante toda a primeira fase, este crédito e o modelo são também designados crédito-ponte com reembolso através de um plano poupança-habitação. Devido ao reembolso diferido, os juros não baixam na primeira fase. Os juros incidem sobre a totalidade do montante do crédito durante toda a duração da primeira fase. É a maior desvantagem deste modelo. Se a taxa de juro do crédito-ponte for igual à de um crédito clássico, então o crédito-ponte ficará mais caro. Contudo, o crédito-ponte com conta poupança-habitação pode ser mais barato do que um crédito clássico se a taxa de juro da caixa de poupança-habitação for inferior à taxa de juro média do mercado. Dado que as caixas de poupança-habitação nem sempre ajustam os seus tarifários tão rapidamente como os bancos tradicionais, isso aconteceu várias vezes no passado. Por exemplo, em 2020, uma caixa de poupança-habitação propunha no seu tarifário uma taxa de juro nominal de 0,49 % a 10 anos.

A segunda fase é um crédito tradicional, em que o reembolso incide diretamente no crédito e os juros diminuem a cada pagamento.

Ao comparar o crédito das caixas de poupança-habitação com créditos clássicos de outros bancos, é importante notar o que acontece após o termo da taxa de juro fixa inicial. Qual será o efeito se a taxa de juro do mercado subir? Como se comparam o reembolso e o custo de um crédito tradicional com os de um crédito de uma caixa de poupança-habitação? Se a taxa de juro for fixa durante toda a duração da primeira fase, não existe qualquer risco no modelo da caixa de poupança-habitação. As taxas de juro são fixas para toda a duração e todos os pagamentos são conhecidos desde o início do contrato. Todavia, se a taxa de juro inicial for fixada por um período mais curto do que a duração da primeira fase, a taxa será revista após o termo do período de taxa fixa e receberá da caixa de poupança-habitação uma proposta de nova taxa. Em qualquer caso, beneficia de uma taxa de juro fixa para a segunda fase do financiamento. Sendo a taxa da segunda fase fixada na assinatura do contrato, o risco de subida da taxa no crédito da caixa de poupança-habitação é nitidamente inferior ao de um crédito clássico.

Exemplo:

Admitamos que o prazo do crédito é de 30 anos e que a primeira e a segunda fases do crédito da caixa de poupança-habitação são de 15 anos cada. Admitamos também que, tanto no crédito da caixa de poupança-habitação como no crédito clássico, a taxa de juro é fixada durante os 10 primeiros anos. No crédito clássico, após o 10.º ano, há um risco de subida da taxa para os últimos 20 anos. Em contrapartida, no crédito da caixa de poupança-habitação há apenas um risco de subida da taxa durante cinco anos, ou seja, do 11.º ao 15.º ano, uma vez que a taxa é fixa para os últimos 15 anos.

Se efetuar um reembolso antecipado de um crédito enquanto a taxa de juro é fixa, o banco pode exigir aquilo a que se chama uma penalização por reembolso antecipado. Isto aplica-se tanto aos bancos tradicionais como às caixas de poupança-habitação. Contudo, a lei de 23 de dezembro de 2016 limita esta penalização a seis meses de juros se o imóvel financiado com esse crédito for a residência principal e o mutuário nele habitar há pelo menos dois anos. Todavia, esta restrição só se aplica até um reembolso máximo de 450 000 euros. Acima de 450 000 euros, o banco pode imputar a sua perda real, qualquer que seja o seu montante. Ao contrário dos outros bancos, uma das caixas de poupança-habitação autorizadas no Luxemburgo aplica a penalização limitada de seis meses de juros à totalidade do montante do crédito. É uma clara vantagem face aos outros bancos, que aplicam a esta penalização apenas o limite legal de 450 000 euros e faturam a sua perda real acima desse montante.

As caixas de poupança-habitação oferecem igualmente outras opções de reembolso antecipado, que trazem mais flexibilidade face aos créditos clássicos. Não sendo o reembolso creditado diretamente no crédito na primeira fase do crédito das caixas de poupança-habitação, mas sim na conta poupança-habitação, pode efetuar depósitos complementares na conta poupança-habitação durante a primeira fase do crédito. Este reembolso será, portanto, sem penalização, mas reduzirá igualmente o prazo do crédito e, logo, o custo total do mesmo. Contudo, estes reembolsos estão geralmente limitados a um máximo de cinco por cento do montante do crédito por ano. Por outro lado, na segunda fase, todas as caixas de poupança-habitação permitem efetuar reembolsos antecipados sem penalizações de qualquer montante, até à totalidade do crédito.

Em resumo, o modelo das caixas de poupança-habitação oferece a segurança de uma taxa de juro fixa combinada com uma flexibilidade nitidamente maior em caso de reembolso antecipado. Esta combinação não existe nos créditos clássicos. Com estes, tem de escolher entre uma taxa fixa sem risco e sem flexibilidade, ou uma taxa variável, em que tem mais flexibilidade, mas também o risco de subida da taxa de juro.

Por fim, ao comparar as taxas e os custos entre os dois modelos, deve igualmente ter em conta as deduções fiscais mais elevadas do crédito da caixa de poupança-habitação, uma vez que pode deduzir uma parte do reembolso para além dos juros. Sendo o crédito reembolsado através da conta poupança-habitação, pode indicar na sua declaração de impostos não apenas o crédito, mas também o contrato de poupança-habitação. Podendo o reembolso de imposto ser mais elevado do que com um crédito clássico, os custos reais deste modelo podem também ser inferiores aos custos indicados no cálculo do crédito. Ora, desde a reforma fiscal de 2017, os fundos do contrato de poupança-habitação devem ser utilizados para a residência principal. Por essa razão, o contrato de poupança-habitação associado ao crédito da caixa de poupança-habitação só deve servir para a dedução fiscal se o imóvel com ele financiado não tiver sido arrendado.