Finanzierung mit einem Bausparvertrag

Das Finanzierungsmodell der Bausparkassen unterscheidet sich von klassischen Krediten; deshalb möchten wir hier erläutern, wie dieses Modell funktioniert.

Wie alle Bausparkassen berechnen auch die in Luxemburg ansässigen eine Abschlussgebühr. Bei den beiden im Großherzogtum zugelassenen Bausparkassen liegt diese Gebühr zwischen 1,0 % und 1,6 %. Darüber hinaus werden für das Bausparkonto Kontoführungsgebühren berechnet, die zwischen 1,00 € und 1,50 € pro Monat liegen. Wie bei allen Bausparkassen üblich, sind die Abschluss- und Kontoführungsgebühren in den Kreditsimulationen enthalten. Diese Gebühren werden von Ihren Einzahlungen auf das Konto abgezogen. Die berechneten Monatsraten enthalten also sämtliche Gebühren, d. h. Abschluss- und Kontoführungsgebühren müssen nicht gesondert gezahlt werden. Diese Gebühren sind auch in den Berechnungen der Gesamtkosten des Kredits enthalten, die in den Simulationen der Bausparkassen genannt werden.

Die Finanzierungsmodelle der Bausparkassen enthalten ein Bausparkonto und gliedern sich in zwei Phasen. Für die beiden Phasen können unterschiedliche Zinssätze und Monatsraten gelten. In der ersten Phase wird die Tilgung Ihres Kredits auf das Bausparkonto eingezahlt und nicht unmittelbar auf den Kredit. Am Ende der ersten Phase wird dann ein Teil des Kredits mit dem Guthaben des Bausparkontos getilgt. Da die Tilgung des Kredits während der gesamten ersten Phase aufgeschoben ist, werden dieser Kredit und das Modell auch Zwischenkredit mit Tilgung über einen Bausparvertrag genannt. Wegen der aufgeschobenen Tilgung sinken die Zinsen in der ersten Phase nicht. Die Zinsen laufen während der gesamten Dauer der ersten Phase auf den vollen Kreditbetrag. Das ist der größte Nachteil dieses Modells. Ist der Zinssatz des Zwischenkredits derselbe wie bei einem klassischen Kredit, so ist der Zwischenkredit teurer. Der Zwischenkredit mit Bausparkonto kann jedoch günstiger sein als ein klassischer Kredit, wenn der Zinssatz der Bausparkasse unter dem durchschnittlichen Marktzins liegt. Da die Bausparkassen ihre Tarife nicht immer so schnell anpassen wie die traditionellen Banken, ist das in der Vergangenheit mehrfach vorgekommen. 2020 etwa bot eine Bausparkasse in ihrem Tarif einen Nominalzins von 0,49 % auf 10 Jahre.

Die zweite Phase ist ein traditioneller Kredit, bei dem die Tilgung unmittelbar auf den Kredit geht und die Zinsen mit jeder Zahlung sinken.

Vergleicht man den Kredit der Bausparkassen mit klassischen Krediten anderer Banken, ist es wichtig zu beachten, was nach Ablauf der anfänglichen Zinsbindung geschieht. Welche Wirkung hat es, wenn der Marktzins steigt? Wie sehen Tilgung und Kosten eines traditionellen Kredits im Vergleich zu einem Bausparkassenkredit aus? Ist der Zinssatz für die gesamte Dauer der ersten Phase fest, besteht beim Modell der Bausparkasse kein Risiko. Die Zinssätze stehen für die gesamte Laufzeit fest und alle Zahlungen sind ab Vertragsbeginn bekannt. Ist der anfängliche Zinssatz jedoch für einen kürzeren Zeitraum als die Dauer der ersten Phase festgeschrieben, wird der Zinssatz nach Ablauf der Zinsbindung überprüft und Sie erhalten von der Bausparkasse ein Angebot für einen neuen Zinssatz. In jedem Fall profitieren Sie für die zweite Phase der Finanzierung von einem festen Zinssatz. Da der Zinssatz der zweiten Phase bei Vertragsunterzeichnung festgelegt wird, ist das Zinsänderungsrisiko beim Bausparkassenkredit deutlich geringer als bei einem klassischen Kredit.

Beispiel:

Nehmen wir an, die Kreditlaufzeit betrage 30 Jahre und die erste sowie die zweite Phase des Bausparkassenkredits jeweils 15 Jahre. Nehmen wir außerdem an, dass sowohl beim Bausparkassenkredit als auch beim klassischen Kredit der Zinssatz für die ersten 10 Jahre festgeschrieben ist. Beim klassischen Kredit besteht nach dem 10. Jahr ein Zinsänderungsrisiko für die letzten 20 Jahre. Beim Bausparkassenkredit dagegen besteht nur fünf Jahre lang ein Zinsänderungsrisiko, nämlich vom 11. bis zum 15. Jahr, da der Zinssatz für die letzten 15 Jahre fest ist.

Wenn Sie einen Kredit während der Zinsbindung vorzeitig zurückzahlen, kann die Bank eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Das gilt für traditionelle Banken ebenso wie für Bausparkassen. Das Gesetz vom 23. Dezember 2016 begrenzt diese Entschädigung jedoch auf sechs Monatszinsen, sofern die mit diesem Kredit finanzierte Immobilie der Hauptwohnsitz ist und der Kreditnehmer seit mindestens zwei Jahren darin wohnt. Diese Begrenzung gilt allerdings nur bis zu einer Rückzahlung von höchstens 450 000 Euro. Oberhalb von 450 000 Euro kann die Bank ihren tatsächlichen Verlust in Rechnung stellen, wie hoch er auch sei. Anders als die übrigen Banken wendet eine der in Luxemburg zugelassenen Bausparkassen die begrenzte Entschädigung von sechs Monatszinsen auf den gesamten Kreditbetrag an. Das ist ein klarer Vorteil gegenüber den anderen Banken, die für diese Entschädigung nur die gesetzliche Obergrenze von 450 000 Euro anwenden und darüber hinaus ihren tatsächlichen Verlust berechnen.

Die Bausparkassen bieten auch weitere Möglichkeiten der vorzeitigen Rückzahlung, die gegenüber klassischen Krediten mehr Flexibilität bringen. Da die Tilgung in der ersten Phase des Bausparkassenkredits nicht unmittelbar dem Kredit, sondern dem Bausparkonto gutgeschrieben wird, können Sie während der ersten Phase des Kredits zusätzliche Einzahlungen auf das Bausparkonto vornehmen. Diese Rückzahlung erfolgt somit ohne Entschädigung, verkürzt aber auch die Kreditlaufzeit und damit die Gesamtkosten des Kredits. Solche Rückzahlungen sind allerdings in der Regel auf höchstens fünf Prozent des Kreditbetrags pro Jahr begrenzt. In der zweiten Phase erlauben andererseits alle Bausparkassen vorzeitige Rückzahlungen ohne Entschädigung in beliebiger Höhe bis zum gesamten Kreditbetrag.

Zusammengefasst bietet das Modell der Bausparkassen die Sicherheit eines festen Zinssatzes in Verbindung mit einer deutlich größeren Flexibilität bei vorzeitiger Rückzahlung. Diese Kombination gibt es bei klassischen Krediten nicht. Dort müssen Sie zwischen einem festen Zinssatz ohne Risiko und ohne Flexibilität und einem variablen Zinssatz wählen, bei dem Sie mehr Flexibilität, aber auch das Zinsänderungsrisiko haben.

Schließlich müssen Sie beim Vergleich der Zinssätze und Kosten zwischen den beiden Modellen auch die höheren Steuerabzüge des Bausparkassenkredits berücksichtigen, da Sie neben den Zinsen einen Teil der Tilgung absetzen können. Da der Kredit über das Bausparkonto getilgt wird, können Sie in Ihrer Steuererklärung nicht nur den Kredit, sondern auch den Bausparvertrag angeben. Da die Steuererstattung höher ausfallen kann als bei einem klassischen Kredit, können die tatsächlichen Kosten dieses Modells auch unter den in der Kreditberechnung ausgewiesenen Kosten liegen. Seit der Steuerreform von 2017 müssen die Mittel des Bausparvertrags jedoch für den Hauptwohnsitz verwendet werden. Deshalb darf der mit dem Bausparkassenkredit verbundene Bausparvertrag nur dann dem Steuerabzug dienen, wenn die damit finanzierte Immobilie nicht vermietet wurde.