Financement avec plan épargne logement

Comment intégrer un plan d'épargne logement dans un financement

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Le modèle de financement des caisses épargne logement diffère des prêts classiques, c'est pourquoi nous aimerions expliquer ici comment ce modèle fonctionne.

Les frais de conclusion et les frais de gestion de compte

Comme toutes les caisses épargne logement, ceux basées au Luxembourg facturent également des frais de conclusion. Pour les deux caisses épargne logement agrées au Grand Duché, ces frais varient entre 1,0 % et 1,5 %. Par ailleurs, des frais de gestion de compte sont facturés pour le compte épargne logement, qui varient entre 1,00 € et 1,50 € par mois. Comme il est d'usage dans toutes les caisses épargne logement, les frais de conclusion et les frais de gestion de compte sont inclus dans les simulations de prêts. Ces frais sont décomptés de vos versements sur le compte. Les mensualités calculées incluent donc tous les frais, c.à.d. que les frais de conclusion et les frais de gestion de compte ne doivent pas être payés séparément. Ces frais sont également inclus dans les calculs du coût total du prêt mentionnés dans les simulations des caisses épargne logement.

Prêt relais avec remboursement par un plan épargne logement

Les modèles de financement des caisses d'épargne logement contiennent un compte d'épargne-logement et se divisent en deux phases. Des taux d'intérêt et des mensualités différents peuvent s'appliquer aux deux phases. Dans la première phase, le remboursement de votre prêt est versé sur le compte d'épargne logement et non directement sur le prêt. À l'issue de la première phase, une partie du prêt est alors remboursée avec l'épargne du compte d'épargne logement. Le remboursement du prêt étant différé pendant toute la première phase, ce prêt et le modèle sont également appelés prêt relais avec remboursement par un plan épargne logement. En raison du remboursement différé, les intérêts ne baissent pas dans la première phase. Les intérêts courent sur le montant total du prêt pendant toute la durée de la première phase. C'est le plus gros inconvénient de ce modèle. Si le taux d'intérêt du prêt relais est le même que sur un prêt classique, alors le prêt relais coûtera plus cher. Cependant, le prêt relais avec le compte épargne logement peut être moins cher qu'un prêt classique si le taux d'intérêt de la caisse épargne logement est inférieur au taux d'intérêt moyen du marché. Étant donné que les caisses épargne logement n'ajustent pas toujours leurs tarifs aussi rapidement que les banques traditionnelles, cela s'est produit plusieurs fois au passé. Par exemple, en 2020, une caisse épargne logement proposait un taux d'intérêt de 0,49 % nominal sur 10 dans son tarif.

La deuxième phase est un prêt traditionnel, où le remboursement va directement au prêt et les intérêts diminuent avec chaque paiement.

Sécurisation du risque d'augmentation du taux

Lorsque l'on compare le prêt des caisses épargne logement avec des prêts classiques d'autres banques, il est important de noter ce qui se passe après l'expiration du taux d'intérêt fixe initial. Quel sera l'effet si le taux d'intérêt du marché augmente ? Quels sont le remboursement et le coût d'un prêt traditionnel par rapport à un prêt d'une caisse épargne logement ? Si le taux d'intérêt est fixe pendant toute la durée de la première phase, il n'y a aucun risque dans le modèle de la caisse épargne logement. Les taux d'intérêt sont fixes pour toute la durée et tous les versements sont connus dès le début du contrat. Toutefois, si le taux d'intérêt initial est fixé pour une période plus courte que la durée de la première phase, le taux d'intérêt sera révisé après l'expiration de la période de taux fixe et vous recevrez une offre de la caisse épargne logement pour un nouveau taux d'intérêt. Dans tous les cas, vous bénéficiez d'un taux d'intérêt fixe pour la seconde phase du financement. Le taux d'intérêt de la deuxième phase étant fixé à la signature du contrat, le risque d'augmentation du taux d'intérêt dans le prêt de la caisse épargne logement est nettement inférieur à celui d'un prêt classique.

Exemple :

Admettons que la durée du prêt soit de 30 ans et que la durée de la première et de la deuxième phase du  prêt de la caisse épargne logement soient de 15 ans. Aussi nous admettons que dans le prêt de la caisse épargne logement comme dans le prêt classique, le taux d'intérêt soit fixé pendant les 10 premières années. Dans le prêt classique après la 10e année, il y a un risque d'augmentation du taux d'intérêt pour les 20 dernières années. En revanche, dans le prêt de la caisse épargne logement, il n'y a qu'un risque d'augmentation du taux pendant cinq ans, à savoir de la 11e à la 15e année, puisque le taux d'intérêt est fixe pour les 15 dernières années.

Pénalité pour remboursement anticipé

Si vous effectuez un remboursement anticipé sur un prêt alors que le taux d'intérêt est fixe, la banque peut exiger ce qu'on appelle une pénalité pour remboursement anticipé. Cela s'applique aussi bien aux banques traditionnelles qu'aux caisses épargne logement. Cependant, la loi du 23 décembre 2016 limite cette pénalité à six mois d'intérêts si le bien financé avec ce prêt est la résidence principale et que l'emprunteur habite le bien depuis au moins deux ans. Toutefois, cette restriction ne s'applique que jusqu'à un remboursement maximum de 450 000 euros. Au-delà de 450 000 euros, la banque peut imputer votre perte réelle, quelle que soit son importance. Contrairement aux autres banques, une des caisses épargne logement agréé au Luxembourg applique la pénalité limitée de six mois d'intérêts sur la totalité du montant du prêt. C'est un net avantage par rapport aux autres banques, qui n'appliquent que le plafond légal de 450 000 euros pour cette pénalité et facturent leur perte réelle au-delà de ce montant.

Possibilités de remboursement anticipés dans les modèles des caisses épargne logement

Les caisses épargne logement offrent également d'autres options de remboursements anticipés, qui apportent plus de flexibilité par rapport aux prêts classiques. Le remboursement n'étant pas crédité directement sur le prêt dans la première phase du prêt des caisses épargne logement, mais sur le compte d'épargne logement, vous pouvez effectuer des versements complémentaires sur le compte épargne logement pendant la première phase du prêt. Ce remboursement sera donc sans pénalité, mais il réduira également la durée du prêt et donc le coût total du crédit. Cependant, ces remboursements sont généralement limités à un maximum de cinq pourcent du montant du prêt par an. D'autre part, dans la deuxième phase, toutes les caisses épargne logement permettent d'effectuer des remboursements anticipés sans pénalités de n'importe quel montant jusqu'à concurrence du montant total du prêt.

En résumé, le modèle des caisses épargne logement offre la sécurité d'un taux d'intérêt fixe combiné à une flexibilité nettement plus grande en cas de remboursement anticipé. Cette combinaison n'existe pas avec les prêts classiques. Avec ceux-ci, vous devez choisir entre un taux fixe sans risque et sans flexibilité, ou un taux variable, où vous avez plus de flexibilité, mais aussi le risque d'augmentation du taux d'intérêt.

Avantage fiscal

Enfin, lorsque vous comparez les taux et les coûts entre les deux modèles, vous devez également prendre en compte les déductions fiscales plus élevées du prêt de la caisse épargne logement, puisque vous pouvez déduire une partie du remboursement en plus des intérêts. Le prêt étant remboursé via le compte d'épargne logement, vous pouvez indiquer non seulement le prêt, mais également le contrat d'épargne logement dans votre déclaration d'impôts. Le remboursement d'impôt pouvant être plus élevé qu'avec un prêt classique, les coûts réels de ce modèle peuvent également être inférieurs aux coûts indiqués dans le calcul du prêt. Or depuis la réforme fiscale de 2017, les fonds du contrat d'épargne logement doivent être utilisés pour la résidence principale. Pour cette raison le contrat d'épargne logement relié au prêt de la caisse épargne logement ne doit servir à la déduction fiscale que si le bien financé avec celui-ci n'a pas été loué.