Finanzierungsmodell mit Bausparvertrag

Das Finanzierungsmodell der Bausparkassen unterscheidet sich ein wenig von herkömmlichen Krediten, weshalb wir Ihnen in hier die Funktionsweise erklären möchten.

Wie alle Bausparkassen, erheben auch die in Luxemburg ansässigen Bausparkassen eine Abschlussgebühr. Für die beiden in Luxemburg ansässigen Bausparkassen variieren diese zwischen 1,0 und 1,6 %. Weiterhin werden Kontoführungsgebühren für das Bausparkonto erhoben, die zwischen 1,00 €und 1,50 € pro Monat liegen. Wie bei allen Bausparkassen üblich, sind die Abschlussgebühren und auch die Kontoführungsgebühren in den Simulationen für die Darlehen enthalten. Diese Gebühren werden mit den Einzahlungen verrechnet. Die berechneten monatlichen Zahlungen beinhaltet somit alle Gebühren. Die Abschlussgebühren müssen also nicht separat gezahlt werden. Diese Gebühren sind auch in den Berechnungen der Gesamtkosten des Darlehens bereits enthalten.

Die Finanzierungsmodelle der Bausparkassen enthalten einen Bausparvertrag und gliedern sich in zwei Phasen. Für die beide Phasen können unterschiedliche Zinssätze und monatliche Raten gelten. In der ersten Phase fließt Ihre Darlehensrückzahlung auf den Bausparvertrag und nicht direkt auf das Darlehen. Mit den Ersparnissen des Bausparvertrags wird dann am Ende der ersten Phase ein Teil des Darlehens getilgt. Da die Tilgung auf den Kredit während der gesamten ersten Phase ausgesetzt wird, bezeichnet man dieses Darlehen und das Model auch als Tilgungsaussetzungs-Darlehen oder kurz TA-Darlehen. Durch diese zeitliche Verschiebung der Rückzahlung, sinken die Zinsen in der ersten Phase nicht. Die Zinsen fallen für die gesamte Dauer der ersten Phase auf den gesamten Kreditbetrag an. Das ist der größte Nachteil dieses Modells. Sind die Zinsen auf dem TA-Darlehen, die gleichen wie auf einem klassischen Darlehen, dann fallen auf dem TA-Darlehen mehr kosten an. Das TA-Darlehen mit dem Bausparvertrag kann aber auch günstiger sein als ein klassisches Darlehen, falls der Zinssatz der Bausparkasse unter dem durchschnittlichen Marktzins liegt. Da die Bausparkassen Ihre Tarife nicht so schnell anpassen wie die traditionellen Banken, ist dies in der Vergangenheit mehrfach vorgekommen. Beispielsweise hatte die Wüstenrot Bausparkasse im Jahr 2020 Tarife mit einem Zinssatz von 0,49 % nominal auf 10 in Ihrem Programm.

Die zweite Phase ist ein traditionelles Darlehen, bei dem die Rückzahlung direkt auf das Darlehen und den Darlehensbetrag entfällt und die Zinsen mit jeder Zahlung sinken.

Beim Vergleich des TA-Darlehens mit klassischen Krediten anderer Banken ist zu beachten, was nach Ablauf der anfänglichen Zinsbindung passiert. Was wird die Auswirkung sein, wenn der Zinssatz am Markt steigt? Wie hoch sind die Rückzahlung und die Kosten eines klassischen Darlehens im Vergleich zu einem TA-Darlehen? Wird der Zinssatz für die gesamte Dauer der ersten Phase fixiert, besteht im Bausparkassenmodell mit dem TA-Darlehen keinerlei Risiko. Die Zinssätze sind für die gesamte Laufzeit festgelegt und alle Raten sind ab Vertragsbeginn bekannt. Ist der Anfangszinssatz jedoch für einen kürzeren Zeitraum festgeschrieben als die Dauer der ersten Phase, wird der Zinssatz nach Ablauf der Zinsfestschreibung überprüft und Sie bekommen ein Angebot der Bausparkasse für einen neuen Zinssatz. In jedem Fall haben Sie für den zweiten Teil einen festen Zinssatz, der ab Vertragsunterschrift festgeschrieben ist. Da die Festschreibung des Zinssatzes der zweiten Phase bereits bei Vertragsabschluss erfolgt, ist das Zinsrisiko in dem TA-Darlehen auf jeden Fall geringen als in einem klassischen Darlehen.

Beispiel:

Die Gesamtlaufzeit des Kredits beträgt 30 Jahre. In dem TA-Darlehen der Bausparkasse beträgt die Dauert der ersten Phase 15 Jahre und die der zweiten Phase ebenfalls 15 Jahre. Sowohl in dem TA-Darlehen also auch in dem klassischen Darlehen, wird der Zinssatz für die ersten 10 Jahre festgeschrieben. In dem klassischen Darlehen nach dem 10. Jahr also für die letzten 20 Jahre ein Zinsrisiko. Im Gegensatz hierzu gibt es in dem TA-Darlehen der Bausparkesse in diesem Fall nur ein Zinsrisiko für 5 Jahre nämlich für das 11. bis 15. Jahr, da der Zinssatz für die letzten 15 Jahre festgeschrieben ist.

Wenn Sie bei einem Darlehen eine Sondertilgung leisten, während der Zinssatz festgeschrieben ist, darf die Bank eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Dies gilt für die Traditionellen Banken genauso wie für die Bausparkassen. Allerdings beschränkt das Gesetz vom 23. Dezember 2016 beschränkt diese Entschädigung auf 6 Monate Zinsen, falls das Objekt, dass mit diesem Kredit finanziert wurde, eigenen Wohnzwecken dient und der Kreditnehmer bereits seit mindestens zwei Jahren in dem Objekt wohnt. Jedoch gilt diese Beschränkung nur bis zu einer maximalen Rückzahlung von 450.000 Euros. Für den Betrag über 450.000 Euros darf die Bank Ihren realen Verlust in Rechnung stellen, unabhängig davon, wie hoch dieser sein mag. Im Gegensatz zu den anderen Banken wendet die Bausparkasse BHW die eingeschränkte Penalität von 6 Monaten Zinsen für den gesamten Kreditbetrag an. Dies ist ein klarer Vorteil gegenüber anderen Banken, die die gesetzliche Limitierung der Penalität nur bis zu den bis 450.000 Euros anwenden.

Die Bausparkassen bieten aber auch andere Möglichkeiten der Sondertilgungen, die gegenüber klassischen Darlehen mehr Flexibilität bringen. Da bei dem TA-Darlehen in der ersten Phase, die Rückzahlung nicht direkt auf den Kredit gutgeschrieben wird, sondern auf den Bausparvertrag, dürfen Sie bei den Bausparkassen in der ersten Phase des Darlehens zusätzliche Rückzahlung ohne Vorfälligkeitsentschädigung durchführen. Diese sind jedoch in der Regel auf maximal 5 % der Darlehenssumme pro Jahr beschränkt. Hingegen sind in der zweiten Phase bei allen Bausparkassen Sondertilgungen ohne Vorfälligkeitsentschädigung in beliebiger Höhe bis zum gesamten Kreditbetrag möglich.

Zusammenfassend bietet das Bausparkassen-Modell die Sicherheit eines festen Zinssatzes kombiniert diese aber mit deutlich mehr Flexibilität bei vorzeitiger Rückzahlung. Diese Kombination gibt es bei herkömmlichen Krediten nicht. Bei diesen müssen Sie zwischen einem festen Zinssatz ohne Risiko und ohne Flexibilität oder einem variablen Zinssatz wählen, bei denen Sie zwar mehr Flexibilität, aber auch das Zinsrisiko haben.

Zu guter Letzt müssen Sie bei einem Tarif- und Kostenvergleich zwischen beiden Modellen auch die höhere Steuerlichen Absetzungen des TA-Darlehens berücksichtigen, da Sie zusätzlich zum Abzug der Zinsen einen Teil der Rückzahlung abziehen können. Da die Rückzahlung des Kredits über den Bausparvertrag laufen, können Sie nicht nur den Kredit, sondern auch den Bausparvertrag in Ihrer Steuererklärung angeben. Da die Steuererstattung hierdurch höher ausfallen kann als bei einem herkömmlichen Kredit, können die tatsächlichen Kosten dieses Modells auch niedriger ausfallen als die in der Berechnung des Kredits ausgewiesenen Kosten. Da jedoch seit der Steuerreform von 2017 die Mittel des Bausparvertrags für die selbstgenutzte Immobilie eingesetzt werden müssen, sollte der Bausparvertrag des TA-Darlehens nur für die steuerliche Absetzung herangezogen werden, wenn die hiermit finanzierte Immobilie nicht vermietet wurde.