Comprar um imóvel no Luxemburgo começa sempre por uma pergunta: quanto pode realmente financiar?

Quer seja comprador de primeira habitação, investidor ou proprietário que deseja adquirir uma nova habitação, conhecer a sua capacidade de endividamento é uma etapa essencial. No entanto, muitos compradores iniciam as suas pesquisas imobiliárias antes mesmo de saberem que orçamento lhes permitirá realmente concretizar o seu projeto. Resultado: visitas inúteis, deceções e por vezes até uma recusa de financiamento.

No Luxemburgo, cada banco aplica os seus próprios critérios para analisar um processo de crédito habitação. Os rendimentos, os encargos, os capitais próprios, a estabilidade profissional ou ainda o remanescente disponível são elementos que influenciam diretamente o montante que poderá financiar.

Ao contrário das ideias feitas, não existe uma fórmula única que permita conhecer com precisão a sua capacidade de endividamento. Duas instituições bancárias podem propor montantes diferentes para um mesmo perfil. É precisamente esse o interesse de comparar vários bancos e de recorrer a um intermediário de crédito especializado.

Neste guia completo, vamos explicar-lhe como os bancos luxemburgueses avaliam o seu processo, quais são os critérios determinantes e sobretudo como otimizar a sua capacidade de endividamento a fim de obter as melhores condições de financiamento.

O que é a capacidade de endividamento?

A capacidade de endividamento corresponde ao montante máximo que uma instituição bancária aceita emprestar-lhe para financiar o seu projeto imobiliário.

Esta capacidade depende da sua situação financeira atual mas igualmente da sua capacidade futura de reembolsar o crédito sem colocar em dificuldade o seu orçamento familiar.

É importante distinguir várias noções frequentemente confundidas:

• A capacidade de endividamento : o montante que o banco está disposto a financiar.
• A prestação máxima : a quantia que poderá consagrar todos os meses ao reembolso do seu crédito.
• O orçamento de aquisição : inclui o montante financiado mas também os seus eventuais capitais próprios.

Por exemplo, uma pessoa que possa financiar 600 000 € e disponha de 100 000 € de capitais próprios poderá ponderar um projeto imobiliário de cerca de 700 000 €, sem contar as despesas acessórias.

Porque é indispensável conhecer a sua capacidade de endividamento antes de procurar um imóvel?

Numerosos adquirentes iniciam as suas pesquisas nos portais imobiliários antes mesmo de terem avaliado o seu orçamento real.

Esta abordagem pode rapidamente tornar-se contraproducente.

Conhecendo com precisão a sua capacidade de endividamento, poderá:

• visar imóveis realmente acessíveis;
• tranquilizar os vendedores graças a um processo sólido;
• negociar com mais serenidade o preço de compra;
• ganhar um tempo precioso;
• evitar uma recusa bancária após a assinatura do contrato-promessa.

Na Prêt Immo, este estudo é realizado gratuitamente antes de qualquer procura de financiamento, para que cada cliente possa avançar com uma visão clara do seu orçamento.

Como calculam os bancos luxemburgueses a sua capacidade de endividamento?

Ao contrário do que muitos imaginam, os bancos não se limitam a aplicar uma simples percentagem sobre os seus rendimentos.

Cada instituição analisa a sua situação na globalidade.

Os principais critérios estudados são nomeadamente:

• os seus rendimentos profissionais;
• a estabilidade do seu emprego;
• a sua antiguidade;
• os seus rendimentos complementares;
• os seus encargos mensais;
• os seus créditos em curso;
• a sua composição familiar;
• os seus capitais próprios;
• o tipo de imóvel financiado;
• o prazo pretendido para o crédito.

O objetivo do banco é simples: verificar se estará em condições de reembolsar o crédito durante todo o seu prazo, mesmo em caso de imprevisto.

É por isso que duas pessoas com exatamente o mesmo salário podem obter propostas muito diferentes consoante a sua situação pessoal.

Os rendimentos tidos em conta pelos bancos

Os rendimentos constituem naturalmente um dos primeiros elementos estudados.

Consoante o seu perfil, vários tipos de rendimentos podem ser considerados.

Os salários

No caso dos trabalhadores com contrato sem termo, os bancos apreciam particularmente a estabilidade profissional. Os rendimentos fixos constituem geralmente a base do cálculo.

Os rendimentos variáveis

Alguns bancos têm igualmente em conta:

• os prémios regulares;
• as comissões;
• os bónus;
• as horas extraordinárias recorrentes.

A sua consideração depende, contudo, da sua antiguidade e da sua regularidade.

Os rendimentos de arrendamento

Se já possui um imóvel arrendado, uma parte das rendas pode ser integrada no cálculo da sua capacidade de endividamento.

O banco aplica geralmente uma dedução a fim de ter em conta os períodos sem inquilino e as eventuais despesas.

Os rendimentos dos independentes

Os trabalhadores independentes podem igualmente obter um financiamento imobiliário. Os bancos analisam então vários exercícios contabilísticos a fim de avaliar a estabilidade da sua atividade.

Uma boa preparação do processo é particularmente importante neste caso.

Nem todos os bancos raciocinam da mesma maneira

É um ponto muitas vezes desconhecido.

Cada banco dispõe da sua própria política de risco.

Alguns privilegiam:

• os funcionários públicos;
• os trabalhadores transfronteiriços;
• os jovens ativos;
• os investidores;
• os rendimentos elevados.

Outros serão mais flexíveis quanto ao prazo do crédito, aos capitais próprios ou ao nível de endividamento.

É precisamente por essa razão que raramente é sensato contactar um único banco.

Ao pôr a concorrência a funcionar, é por vezes possível obter um financiamento mais elevado, uma melhor taxa ou condições mais vantajosas.

Conselho Prêt Immo

Antes mesmo de apresentar um pedido de crédito, mande analisar a sua situação por um intermediário. Um estudo prévio permite frequentemente identificar os bancos mais adaptados ao seu perfil e evitar pedidos inúteis que poderiam complicar o seu projeto.

A taxa de esforço no Luxemburgo: um critério essencial

Quando pede um crédito habitação, o banco procura antes de mais assegurar-se de que o seu orçamento permanecerá equilibrado após o pagamento da prestação.

Para isso, calcula aquilo a que se chama a taxa de esforço.

Trata-se da percentagem dos seus rendimentos mensais consagrada ao reembolso dos seus créditos.

Ao contrário de uma ideia largamente difundida, não existe no Luxemburgo uma taxa de esforço legal única aplicável a todos os bancos. Cada instituição dispõe dos seus próprios critérios de análise e adapta a sua decisão em função do perfil do mutuário.

De um modo geral, os bancos procuram um equilíbrio entre o montante das prestações e o nível de rendimentos do agregado. Atribuem igualmente grande importância ao remanescente disponível, ou seja, à quantia de que dispõe todos os meses depois de ter pago o conjunto dos seus encargos.

Assim, dois agregados com exatamente o mesmo salário podem obter montantes de financiamento diferentes consoante a sua composição familiar, as suas despesas correntes ou os seus créditos existentes.

O remanescente disponível: um indicador muitas vezes mais importante do que a taxa de esforço

O remanescente disponível representa o orçamento que sobra depois de pagos os principais encargos.

Permite ao banco verificar se poderá continuar a fazer face às suas despesas quotidianas:

• alimentação;
• energia;
• seguros;
• transportes;
• escolaridade dos filhos;
• lazer;
• despesas imprevistas.

Quanto mais confortável for o seu remanescente disponível, mais tranquilizador será o seu processo.

É por isso que alguns mutuários podem obter um financiamento superior apesar de uma taxa de esforço ligeiramente mais elevada.

Os créditos em curso reduzem a sua capacidade de endividamento?

Sim.

Antes de conceder um crédito habitação, o banco tem em conta o conjunto dos seus compromissos financeiros.

Entre os créditos que mais influenciam a sua capacidade de endividamento figuram nomeadamente:

• os créditos automóveis;
• os créditos pessoais;
• os créditos renováveis;
• os alugueres com opção de compra (LOA);
• os créditos para obras.

Cada prestação vem diminuir a sua capacidade de reembolso disponível.

Tomemos um exemplo simples.

Se já reembolsa 450 € por mês por um veículo, essa quantia será integrada no cálculo do seu endividamento. Consoante a sua situação, isso pode representar várias dezenas de milhares de euros a menos de capacidade de endividamento.

Em certos casos, pode ser interessante liquidar um pequeno crédito antes de apresentar um pedido de financiamento imobiliário.

Um intermediário poderá indicar-lhe se essa estratégia é pertinente na sua situação.

Os capitais próprios são obrigatórios?

Muitos futuros adquirentes pensam que é impossível comprar um imóvel sem dispor de uma poupança importante.

A realidade é mais matizada.

Consoante o seu perfil e o projeto apresentado, alguns bancos podem aceitar um financiamento muito elevado, ou mesmo cobrir a totalidade do preço de aquisição em certas situações.

Os capitais próprios continuam, contudo, a ser um verdadeiro trunfo.

Permitem nomeadamente:

• diminuir o montante financiado;
• melhorar as condições de financiamento;
• tranquilizar o banco;
• reduzir o custo total do crédito.

Mesmo quando um financiamento elevado é possível, dispor de uma poupança demonstra a sua capacidade de gerir o orçamento e constitui um sinal positivo para a instituição mutuante.

É bom saber: as condições de financiamento variam consoante os bancos e a situação de cada mutuário. Um estudo personalizado continua indispensável para conhecer as possibilidades reais do seu projeto.

Os trabalhadores transfronteiriços podem obter um crédito habitação no Luxemburgo?

Sim.

Os trabalhadores transfronteiriços representam uma parte importante dos mutuários acompanhados pela Prêt Immo.

Quer resida em França, na Bélgica ou na Alemanha trabalhando no Luxemburgo, é perfeitamente possível financiar um projeto imobiliário.

Os bancos analisarão nomeadamente:

• a sua estabilidade profissional;
• a sua antiguidade;
• o seu nível de rendimentos;
• a sua situação familiar;
• o país onde se situa o imóvel.

Alguns bancos estão particularmente habituados a financiar os projetos dos trabalhadores transfronteiriços e propõem condições muito competitivas.

O acompanhamento de um intermediário permite justamente identificar rapidamente as instituições mais adaptadas ao seu perfil.

Os independentes conseguem financiar-se facilmente?

Ao contrário das ideias feitas, ser independente não impede de modo algum a obtenção de um crédito habitação.

Em contrapartida, o processo exige geralmente uma preparação mais aprofundada.

Os bancos examinam nomeadamente:

• vários balanços contabilísticos;
• a evolução do volume de negócios;
• a rentabilidade da atividade;
• a estabilidade dos rendimentos.

Um processo bem apresentado, acompanhado dos comprovativos certos, permite muito frequentemente obter um financiamento em boas condições.

Os investidores estão sujeitos aos mesmos critérios?

Nem sempre.

Quando se trata de um investimento para arrendamento, o banco não raciocina exatamente da mesma maneira.

Pode nomeadamente ter em consideração:

• os rendimentos de arrendamento esperados;
• o seu património imobiliário existente;
• a sua capacidade de poupança;
• os seus outros investimentos.

O objetivo é avaliar a viabilidade global do seu projeto e a sua capacidade de suportar um eventual imprevisto (período sem inquilino, obras, etc.).

As despesas que podem influenciar o seu processo

Para além dos rendimentos e dos créditos, alguns elementos são igualmente observados pelos bancos.

Por exemplo:

• descobertos bancários frequentes;
• uma má gestão das contas;
• incidentes de pagamento;
• despesas importantes mesmo antes do pedido de crédito;
• uma descida recente dos rendimentos.

Estes elementos não conduzem automaticamente a uma recusa, mas podem levar o banco a pedir explicações ou a rever o montante do financiamento proposto.

Uma boa preparação a montante permite frequentemente evitar estas situações.

Conselho Prêt Immo

Cada banco aplica os seus próprios critérios de análise. Um processo recusado por uma instituição não será necessariamente recusado por outra. É precisamente esse o papel de um intermediário: apresentar o seu projeto aos bancos com maior probabilidade de responder favoravelmente ao seu pedido e negociar as melhores condições de financiamento.

Exemplo concreto: como se calcula uma capacidade de endividamento?

Tomemos o exemplo de um casal que deseja comprar a sua residência principal no Luxemburgo.

Situação:

• Rendimentos líquidos mensais: 6 200 €
• Dois filhos a cargo
• Crédito automóvel: 320 €/mês
• Nenhum outro crédito
• Capitais próprios: 60 000 €

O banco vai analisar vários elementos:

• a estabilidade profissional dos dois mutuários;
• a sua antiguidade no emprego;
• os seus extratos bancários;
• os seus rendimentos;
• os seus encargos mensais;
• o seu remanescente disponível;
• o montante dos seus capitais próprios.

Consoante os critérios próprios de cada instituição, várias propostas de financiamento poderão ser formuladas.

Alguns bancos privilegiarão uma prestação mais baixa num prazo mais longo, ao passo que outros aceitarão um montante financiado mais elevado se o processo apresentar um risco limitado.

É por isso que é frequente que um mesmo processo obtenha várias propostas diferentes.

Na Prêt Immo, colocamos sistematicamente os bancos em concorrência a fim de identificar a solução mais vantajosa para o seu projeto.

Como aumentar a sua capacidade de endividamento?

Boa notícia: a sua capacidade de endividamento não é fixa. Várias ações podem melhorar o seu processo antes de apresentar um pedido de financiamento.

Reduzir os créditos em curso

Um crédito automóvel ou um crédito ao consumo diminui diretamente a sua capacidade de reembolso.

Quando é possível, liquidar um pequeno crédito antes do seu pedido pode melhorar o processo.

Constituir capitais próprios

Mesmo quando um financiamento elevado é possível, os capitais próprios continuam a ser uma verdadeira vantagem.

Permitem:

• reduzir o montante financiado;
• melhorar o seu perfil;
• negociar melhores condições junto dos bancos.

Evitar os descobertos bancários

Os bancos consultam geralmente os últimos extratos de conta.

Descobertos repetidos ou incidentes de pagamento podem dar uma imagem negativa da sua gestão financeira.

Alguns meses de gestão rigorosa antes do seu pedido podem fazer a diferença.

Evitar novos créditos

Comprar um carro ou financiar obras mesmo antes de um pedido de crédito habitação pode reduzir significativamente a sua capacidade de endividamento.

Quando é possível, é preferível aguardar a finalização do seu projeto imobiliário.

Preparar cuidadosamente o processo

Um processo completo inspira confiança.

Antes de se encontrar com um banco, reúna nomeadamente:

• os seus recibos de vencimento;
• as suas declarações fiscais, se necessário;
• os seus extratos bancários;
• os seus comprovativos de poupança;
• as informações relativas ao imóvel.

Um processo bem preparado acelera frequentemente o tratamento do seu pedido.

Recorrer a um intermediário de crédito

É provavelmente a alavanca mais eficaz.

Um intermediário conhece os critérios de cada banco e sabe apresentar o seu processo da melhor forma.

Pode igualmente negociar:

• a taxa de juro;
• as comissões de dossiê;
• as condições de seguro;
• certas modalidades do crédito.

Em numerosos casos, esta colocação em concorrência permite obter um financiamento mais vantajoso do que se contactar um único banco.

Os erros mais frequentes

Todos os anos, numerosos processos são atrasados ou fragilizados por erros que poderiam ser evitados.

Eis os mais correntes:

• começar as visitas sem conhecer o seu orçamento;
• apresentar um pedido junto de um único banco;
• subestimar as despesas acessórias;
• contrair um novo crédito antes da compra;
• apresentar um processo incompleto;
• esperar pela assinatura do contrato-promessa para procurar um financiamento;
• negligenciar a comparação das propostas;
• pensar que todos os bancos aplicam os mesmos critérios.

Uma boa preparação permite frequentemente evitar estas dificuldades.

Porquê escolher a Prêt Immo?

Encontrar o bom financiamento não consiste apenas em obter um acordo bancário.

Trata-se igualmente de obter as melhores condições para a sua situação.

Ao recorrer à Prêt Immo, beneficia nomeadamente:

• de um estudo personalizado da sua capacidade de endividamento;
• de um acompanhamento ao longo de todo o seu projeto;
• da comparação de várias instituições bancárias;
• de um ganho de tempo importante;
• de conselhos adaptados à sua situação pessoal.

Cada projeto é único. O nosso papel consiste em orientá-lo para as soluções mais adaptadas e em defender o seu processo junto dos bancos parceiros.

Perguntas frequentes

Que salário é preciso para se financiar no Luxemburgo?

Não existe um salário mínimo universal. O montante que pode ser financiado depende igualmente dos seus encargos, da sua situação familiar, dos seus capitais próprios e dos critérios do banco.

É possível obter um crédito habitação sem capitais próprios?

Em certas situações, um financiamento muito elevado pode ser considerado. As possibilidades dependem, contudo, do seu perfil, do projeto e da política de cada banco.

Os trabalhadores transfronteiriços podem financiar-se no Luxemburgo?

Sim. Os trabalhadores transfronteiriços podem perfeitamente obter um crédito habitação. As condições variam consoante a sua situação profissional e o projeto financiado.

Os prémios são tidos em conta?

Quando são regulares e justificáveis, alguns bancos podem integrar a totalidade ou parte dos prémios no cálculo da sua capacidade de endividamento.

Um crédito automóvel reduz a minha capacidade de endividamento?

Sim. Qualquer prestação de crédito é tida em conta na análise do seu processo.

Quanto tempo dura a análise de um processo?

Consoante as instituições e a complexidade do projeto, uma primeira análise pode ser realizada rapidamente quando o processo está completo.

Devo consultar um banco antes de procurar um imóvel?

É fortemente recomendado conhecer a sua capacidade de endividamento antes de começar as visitas a fim de visar imóveis que correspondam realmente ao seu orçamento.

Porque variam as propostas de um banco para outro?

Cada banco aplica os seus próprios critérios de análise e a sua própria política de financiamento. É por isso que várias propostas podem ser muito diferentes para um mesmo processo.

Vale a pena recorrer a um intermediário de crédito?

Sim. Um intermediário compara as propostas de vários bancos, negoceia as condições de financiamento e acompanha-o em todas as etapas do seu projeto.

Conclusão

Conhecer a sua capacidade de endividamento é bem mais do que um simples cálculo. É a primeira etapa de um projeto imobiliário bem-sucedido.

Ao antecipar o seu orçamento, preparando cuidadosamente o seu processo e comparando várias instituições bancárias, aumenta consideravelmente as suas hipóteses de obter um financiamento adaptado à sua situação.

Na Prêt Immo, acompanhamos cada mutuário com uma abordagem personalizada. A nossa missão é ajudá-lo a compreender a sua capacidade de endividamento, a comparar as propostas do mercado e a obter as melhores condições para concretizar o seu projeto imobiliário no Luxemburgo.

Deseja conhecer a sua capacidade de endividamento? Marque uma reunião com os nossos consultores ou realize uma primeira estimativa do seu financiamento. Um estudo personalizado permitir-lhe-á abordar o seu projeto com toda a serenidade.