Le marché immobilier luxembourgeois s’apprête à connaître une nouvelle étape importante. Afin de soutenir la construction de logements, faciliter l’accès à la propriété et encourager l’investissement, le Gouvernement luxembourgeois a présenté un ensemble de mesures baptisé « Booster fir de Wunnengsbau ».

Ce plan, qui s’inscrit dans la continuité des initiatives déjà mises en place pour relancer le secteur immobilier, introduit plusieurs changements majeurs. Parmi eux figurent notamment une augmentation du crédit d’impôt Bëllegen Akt, une exonération des droits d’enregistrement pour certains logements en VEFA, de nouvelles aides destinées aux jeunes acquéreurs ainsi que des mesures fiscales favorisant l’investissement locatif.

Pour les futurs propriétaires comme pour les investisseurs, ces annonces représentent de véritables opportunités. Toutefois, elles s’accompagnent également de nouvelles règles et de conditions d’application qu’il est indispensable de comprendre avant de concrétiser un projet immobilier.

Dans cet article, nos courtiers décryptent chacune des mesures annoncées afin de vous aider à comprendre leur fonctionnement, leurs avantages et leur impact sur votre financement.

Pourquoi ces nouvelles mesures étaient-elles attendues ?

Depuis plusieurs années, le marché immobilier luxembourgeois traverse une période particulièrement contrastée.

Après une forte hausse des prix durant plus d’une décennie, la remontée rapide des taux d’intérêt a profondément modifié les conditions d’accès au crédit immobilier. De nombreux ménages ont vu leur capacité d’emprunt diminuer tandis que certains projets ont tout simplement été reportés.

Dans le même temps, plusieurs promoteurs immobiliers ont ralenti ou suspendu leurs programmes face à une baisse de la demande et à un contexte économique plus incertain.

Résultat : de nombreux logements sont restés en attente de commercialisation, les transactions ont diminué et l’ensemble du secteur de la construction a subi un important ralentissement.

Le Booster fir de Wunnengsbau a précisément pour objectif de recréer une dynamique positive en agissant simultanément sur plusieurs leviers :

• faciliter l’achat d’une résidence principale ;
• encourager les primo-acquéreurs à franchir le pas ;
• soutenir les investisseurs privés ;
• favoriser la création de logements abordables ;
• relancer les programmes immobiliers en VEFA ;
• augmenter durablement l’offre de logements au Luxembourg.

Plutôt qu’une mesure isolée, il s’agit donc d’un véritable plan d’action destiné à accompagner l’ensemble des acteurs du marché immobilier.

Ce que vous allez découvrir dans cet article

Au fil de cette analyse, nous reviendrons en détail sur chacune des sept mesures annoncées par le Gouvernement.

Vous découvrirez notamment :

• comment fonctionne l’exonération des droits d’enregistrement sur certains logements en VEFA ;
• pourquoi le Bëllegen Akt passe désormais à 45 000 € par personne ;
• les nouvelles aides destinées aux jeunes primo-acquéreurs ;
• le nouveau régime fiscal accordé aux investisseurs immobiliers ;
• les conditions pour bénéficier de la TVA réduite à 8 % sur certains logements locatifs ;
• le fonctionnement du futur Housing Bond ;
• les conséquences concrètes de ces mesures sur votre projet immobilier.

Notre objectif est de vous apporter une vision claire, pratique et accessible afin que vous puissiez prendre les bonnes décisions au moment de financer votre futur logement.

Une excellente nouvelle… mais chaque situation reste différente

Même si ces nouvelles dispositions représentent une avancée importante pour de nombreux ménages, elles ne s’appliquent pas automatiquement à tous les projets immobiliers.

Selon votre âge, votre situation familiale, le type de bien acheté, son mode d’acquisition ou encore votre objectif (résidence principale ou investissement locatif), les avantages auxquels vous pourrez prétendre seront différents.

C’est pourquoi il est fortement recommandé d’étudier votre financement avant de signer un compromis ou un contrat de réservation.

Chez Prêt Immo, nous analysons gratuitement votre situation afin d’identifier les aides auxquelles vous pouvez prétendre et de négocier les meilleures conditions de financement auprès de nos partenaires bancaires.

1. Exonération des droits d’enregistrement sur certaines acquisitions en VEFA

L’une des mesures les plus marquantes du Booster fir de Wunnengsbau concerne les personnes qui souhaitent acheter un logement neuf en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).

Jusqu’à présent, les droits d’enregistrement et de transcription étaient calculés sur l’ensemble de la valeur du bien, c’est-à-dire le terrain et la construction.

Désormais, lorsqu’un logement est achevé à 80 % maximum au moment de l’acquisition, ces droits ne seront dus que sur la valeur du terrain.

Cette exonération représente une économie potentiellement importante pour les futurs propriétaires.

Qui peut bénéficier de cette exonération ?

Cette mesure est réservée aux personnes physiques qui achètent un logement destiné à devenir leur résidence principale.

Elle concerne les acquisitions réalisées en VEFA dont le contrat est signé à partir du 16 juillet 2026 et restera en vigueur pendant une période de trois ans.

Les acquéreurs ayant signé leur acte entre l’annonce de la mesure et l’entrée en vigueur officielle de la loi pourront également en bénéficier, à condition d’effectuer une demande auprès de l’Administration de l’enregistrement, des domaines et de la TVA.

Pourquoi cette mesure est importante ?

Acheter un logement neuf implique souvent des frais d’acquisition élevés.

En supprimant les droits d’enregistrement sur la partie correspondant à la construction, le Gouvernement réduit immédiatement le coût global du projet.

Cette économie peut notamment permettre :

• de diminuer l’apport personnel nécessaire ;
• de conserver davantage d’épargne pour les travaux ou l’aménagement ;
• d’améliorer le plan de financement présenté à la banque ;
• de rendre certains projets auparavant trop coûteux désormais accessibles.

Pour de nombreux ménages, cette mesure pourrait faire la différence entre un projet réalisable… et un projet reporté.

Le conseil Prêt Immo 💡
Si vous envisagez l’achat d’un logement neuf en VEFA, il est recommandé de faire chiffrer précisément le montant des économies générées par cette exonération. Selon le projet, le gain peut représenter plusieurs milliers d’euros.

2. Le Bëllegen Akt passe à 45 000 € : une excellente nouvelle pour les futurs propriétaires

Le Bëllegen Akt est déjà l’une des aides fiscales les plus connues au Luxembourg pour les personnes qui achètent leur résidence principale.

Avec le Booster fir de Wunnengsbau, cette aide est encore renforcée.

À compter du 16 juillet 2026, le crédit d’impôt passe de 40 000 € à 45 000 € par personne physique.

Cette augmentation permet d’acheter un logement d’une valeur d’environ 640 000 € sans payer de droits d’enregistrement, sous réserve de remplir les conditions prévues par la législation.

En quoi consiste le Bëllegen Akt ?

Le principe est relativement simple.

Lors de l’achat d’une résidence principale, les droits d’enregistrement dus lors de la signature de l’acte peuvent être réduits, voire totalement supprimés, grâce à ce crédit d’impôt.

L’objectif est de diminuer le coût d’acquisition afin de faciliter l’accession à la propriété.

Cette aide bénéficie depuis plusieurs années à de nombreux ménages luxembourgeois.

L’augmentation de son plafond constitue donc une évolution particulièrement attendue.

Un avantage encore plus intéressant pour un couple

Le crédit d’impôt est accordé par personne.

Concrètement, un couple achetant ensemble un bien immobilier pourra bénéficier d’un avantage pouvant atteindre 90 000 €, sous réserve du respect des conditions d’éligibilité.

Dans un contexte où les prix de l’immobilier restent élevés, cette évolution représente une économie significative.

Quels acheteurs sont concernés ?

Cette majoration concerne les personnes qui acquièrent un logement destiné à leur habitation personnelle.

Comme pour la première mesure, les actes conclus entre l’annonce gouvernementale et l’entrée en vigueur officielle de la loi pourront également bénéficier du nouveau plafond grâce à une demande auprès de l’Administration de l’enregistrement.

Quel impact sur votre financement ?

Même si le Bëllegen Akt n’a pas d’incidence directe sur le taux d’intérêt proposé par la banque, il améliore le budget global de votre acquisition.

En réduisant les frais liés à l’achat, il devient plus facile :

• de constituer son apport personnel ;
• de limiter le montant du prêt nécessaire ;
• de conserver une réserve financière pour les frais annexes ;
• d’améliorer son équilibre financier dès les premières années du crédit.

Pour de nombreux primo-acquéreurs, cette mesure constitue un véritable coup de pouce.

Le conseil Prêt Immo 💡
Le Bëllegen Akt ne remplace pas une étude de financement. Avant de signer un compromis de vente, il est essentiel de vérifier votre capacité d’emprunt et d’intégrer l’ensemble des aides auxquelles vous pouvez prétendre. Un courtier peut vous accompagner dans cette démarche et optimiser votre plan de financement.

3. Une TVA réduite à 8 % pour encourager les logements locatifs à vocation sociale

Le Booster fir de Wunnengsbau ne se limite pas aux futurs propriétaires. Le Gouvernement souhaite également stimuler la création de logements destinés à la location abordable.

Pour y parvenir, un taux de TVA réduit à 8 % sera appliqué à certains projets de logements locatifs à vocation sociale.

L’objectif est clair : rendre ces investissements plus attractifs afin d’augmenter l’offre de logements accessibles sur le marché luxembourgeois.

Des conditions précises pour bénéficier du taux réduit

Cette mesure ne s’appliquera pas à tous les investissements locatifs.

Pour bénéficier du taux de TVA réduit, plusieurs critères devront être respectés, notamment :

• une superficie maximale de 120 m² ;
• un prix de vente au mètre carré ne dépassant pas le prix médian publié par l’Observatoire de l’habitat selon la région concernée ;
• un rendement locatif plafonné à 4 % du capital net investi ;
• une mise en location pendant une durée minimale de 10 ans ;
• un locataire reconnu éligible par le ministère du Logement et de l’Aménagement du territoire.

Ces conditions visent à garantir que l’avantage fiscal bénéficie réellement au développement de logements abordables.

Quel impact pour le marché immobilier ?

Même si cette mesure concerne un segment spécifique du marché, elle pourrait avoir des effets positifs sur l’ensemble du secteur.

En favorisant la création de logements locatifs à prix maîtrisés, le Gouvernement espère :

• augmenter l’offre disponible ;
• réduire la pression sur certains marchés très tendus ;
• encourager de nouveaux investisseurs à lancer des projets immobiliers.

À moyen terme, cette dynamique pourrait contribuer à rééquilibrer le marché du logement au Luxembourg.

4. Un nouveau régime d’amortissement accéléré pour relancer l’investissement locatif

Les investisseurs privés jouent un rôle essentiel dans le développement du parc immobilier.

Afin de relancer les investissements, le Gouvernement met en place un nouveau régime d’amortissement accéléré, souvent résumé sous le principe des « trois fois 6 ».

Cette réforme vise à améliorer la rentabilité fiscale des investissements immobiliers.

Le principe des « trois fois 6 »

Le nouveau dispositif prévoit :

• un amortissement de 6 % par an ;
• pendant une durée de 6 ans ;
• sur une base amortissable pouvant atteindre 600 000 € par immeuble.

Lorsque cette base est dépassée, un amortissement de 2 % s’appliquera sur l’ensemble de la valeur amortissable, sans limitation de durée.

Une période de transition

Les acquisitions réalisées en 2026 bénéficieront d’une certaine souplesse.

Les investisseurs pourront choisir entre :

• le régime actuel ;
• ou le nouveau régime.

À partir du 1er janvier 2027, le nouveau dispositif deviendra le régime de référence pour les nouvelles acquisitions.

Pourquoi cette mesure est importante ?

Depuis la hausse des taux d’intérêt, de nombreux investisseurs ont suspendu leurs projets.

En améliorant la fiscalité applicable aux investissements locatifs, le Gouvernement cherche à :

• redonner de l’attractivité à l’investissement immobilier ;
• soutenir la construction de nouveaux logements ;
• renforcer l’offre locative.

Même si la fiscalité ne constitue pas le seul critère d’un investissement réussi, elle peut fortement influencer sa rentabilité globale.

Le conseil Prêt Immo 💡
Avant d’investir, il est indispensable de réaliser une étude financière complète. La fiscalité est un élément important, mais elle doit toujours être analysée en tenant compte du financement, des revenus locatifs attendus et des perspectives d’évolution du marché.

5. Le Housing Bond : une nouvelle manière de financer le logement abordable

Parmi les annonces les plus originales du Booster fir de Wunnengsbau, figure également la création d’un Housing Bond.

Inspiré du succès rencontré par le Defence Bond, cet emprunt obligataire citoyen permettra aux particuliers de participer directement au financement de nouveaux logements abordables.

Un emprunt de 250 millions d’euros

Le Gouvernement prévoit de lever 250 millions d’euros grâce à cette émission obligataire.

Les fonds récoltés serviront à soutenir les politiques publiques en faveur du logement et à accélérer la création de nouvelles habitations accessibles.

Le lancement est prévu au début de l’année 2027.

Un avantage fiscal pour les épargnants

Afin d’encourager la souscription, les intérêts générés par le Housing Bond seront exonérés de la retenue à la source libératoire de 20 %.

Cette fiscalité favorable vise à rendre le produit plus attractif auprès des investisseurs particuliers.

Quel intérêt pour les futurs acheteurs ?

À première vue, cette mesure peut sembler éloignée des préoccupations d’un ménage souhaitant acheter sa résidence principale.

Pourtant, son objectif est bien de favoriser un marché immobilier plus dynamique.

En apportant de nouveaux financements aux programmes de logements abordables, le Gouvernement espère :

• accélérer la construction de nouveaux biens ;
• soutenir les opérateurs publics et parapublics ;
• augmenter progressivement l’offre disponible.

À long terme, cette hausse de l’offre pourrait contribuer à stabiliser le marché immobilier luxembourgeois.

Ce qu’il faut retenir de ces trois nouvelles mesures

Avec ces nouvelles dispositions, le Booster fir de Wunnengsbau ne cherche pas uniquement à aider les acheteurs.

Il agit également sur plusieurs autres leviers essentiels :

• encourager les investisseurs privés ;
• développer davantage de logements abordables ;
• attirer de nouveaux financements pour soutenir la construction.

Cette approche globale montre la volonté du Gouvernement de relancer durablement le marché immobilier en agissant simultanément sur l’offre, la demande et l’investissement.

6. Des aides au logement renforcées pour faciliter l’accession à la propriété

Parmi les annonces du Booster fir de Wunnengsbau, le renforcement des aides individuelles au logement constitue sans doute l’une des mesures les plus attendues par les ménages souhaitant devenir propriétaires.

L’objectif est simple : permettre à davantage de Luxembourgeois et de résidents d’accéder à la propriété malgré un contexte où les prix de l’immobilier restent élevés.

Le Gouvernement a donc choisi de renforcer plusieurs dispositifs existants afin de réduire le coût réel d’un crédit immobilier.

Une subvention d’intérêt renforcée pour les jeunes primo-acquéreurs

Les jeunes ménages rencontrent souvent davantage de difficultés pour financer leur premier achat immobilier.

Ils disposent généralement d’un apport personnel plus limité, d’une capacité d’épargne encore en construction et doivent faire face à des mensualités importantes.

Afin de répondre à cette réalité, le plafond du prêt pris en compte pour le calcul de la subvention d’intérêt sera augmenté.

Lorsque l’un des emprunteurs est âgé de 35 ans ou moins, le montant maximal du prêt éligible passera désormais de 200 000 € à 300 000 €.

Cette évolution permettra à de nombreux jeunes acquéreurs de bénéficier d’une aide plus importante pour financer leur résidence principale.

Une amélioration qui concerne également les autres ménages

Le Gouvernement ne s’est pas limité aux seuls primo-acquéreurs.

Le régime général des aides au logement est lui aussi renforcé.

Le plafond du prêt pouvant bénéficier de la subvention d’intérêt passe désormais :

• de 200 000 € à 250 000 € ;
• avec une majoration par enfant qui augmente de 20 000 € à 30 000 €.

Selon la composition du foyer, le plafond maximal pourra ainsi atteindre 370 000 €.

Ces nouvelles limites permettront à davantage de familles de profiter d’une aide adaptée au coût actuel du marché immobilier.

Une mesure également favorable aux dossiers déjà en cours

Bonne nouvelle : ces améliorations ne concernent pas uniquement les nouveaux acquéreurs.

Les bénéficiaires dont le dossier est déjà en cours de paiement pourront également profiter de cette revalorisation, sous réserve des modalités prévues par les autorités compétentes.

Cette décision permet d’éviter une différence de traitement entre les ménages ayant acheté juste avant l’annonce et ceux qui signeront leur projet dans les prochains mois.

Le conseil Prêt Immo 💡
Beaucoup d’acquéreurs ignorent qu’ils peuvent bénéficier simultanément de plusieurs dispositifs d’aide. Lors de l’étude de votre financement, il est important de vérifier l’ensemble des aides disponibles afin d’optimiser votre budget et de réduire le coût global de votre projet.

Une prime d’accession désormais ouverte aux jeunes acquéreurs de logements abordables

Autre évolution importante : les jeunes achetant un logement abordable ou un logement à coût modéré pourront désormais bénéficier de la prime d’accession à la propriété ainsi que de la prime d’épargne.

Jusqu’à présent, ces aides étaient principalement réservées aux acquisitions réalisées sur le marché privé.

Cette extension permettra à un plus grand nombre de jeunes ménages de constituer l’apport personnel souvent demandé par les établissements bancaires.

Là encore, la condition principale est que l’un des futurs propriétaires soit âgé de 35 ans ou moins au moment de la signature de l’acte.

Cette évolution répond directement à une problématique fréquemment rencontrée lors d’un premier achat : réunir un apport suffisant tout en conservant une épargne de sécurité.

7. 300 millions d’euros supplémentaires pour accélérer les programmes VEFA

Dernière grande mesure du Booster fir de Wunnengsbau : la poursuite du programme d’acquisition de logements en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).

L’État prévoit d’investir 300 millions d’euros supplémentaires afin de soutenir le développement de logements abordables.

Cette enveloppe vient compléter un premier programme qui avait déjà permis de mobiliser 480 millions d’euros.

Grâce à cette première phase, près de 830 logements abordables ont pu être acquis ou réservés.

Pourquoi poursuivre ce programme ?

Le Gouvernement considère que le dispositif VEFA constitue aujourd’hui un outil efficace pour augmenter rapidement l’offre de logements.

En réservant des logements directement auprès des promoteurs, l’État :

• soutient l’activité du secteur de la construction ;
• sécurise certains programmes immobiliers ;
• accélère la mise sur le marché de logements accessibles.

Cette nouvelle enveloppe permettra également d’adapter le dispositif afin de mieux répondre aux réalités actuelles du marché.

Quel impact pour les futurs acheteurs ?

Même si cette mesure concerne principalement les politiques publiques du logement, elle peut avoir des conséquences positives pour les particuliers.

Une augmentation de l’offre disponible contribue généralement à :

• fluidifier le marché immobilier ;
• favoriser le lancement de nouveaux programmes ;
• offrir davantage de choix aux acquéreurs.

À moyen terme, cette dynamique pourrait également contribuer à limiter les tensions observées sur certains segments du marché.

Que faut-il retenir de l’ensemble du Booster fir de Wunnengsbau ?

Pris individuellement, chacune des sept mesures apporte une réponse à une problématique spécifique.

Mais c’est surtout leur complémentarité qui mérite d’être soulignée.

Le Gouvernement agit simultanément sur plusieurs leviers :

• réduire le coût d’acquisition des logements ;
• soutenir les primo-acquéreurs ;
• encourager les investisseurs ;
• développer davantage de logements abordables ;
• relancer les programmes immobiliers en VEFA ;
• améliorer la rentabilité de certains investissements ;
• renforcer les aides financières accordées aux ménages.

Cette approche globale traduit une volonté de redonner confiance à l’ensemble des acteurs du marché immobilier luxembourgeois.

Si les effets réels de ces mesures devront être observés dans les prochains mois, elles constituent d’ores et déjà un signal positif pour les personnes ayant un projet d’achat ou d’investissement.

Le regard de Prêt Immo

Chez Prêt Immo, nous accueillons favorablement ces nouvelles mesures, qui vont dans le sens d’un marché plus accessible et plus dynamique.

Cependant, chaque situation reste unique.

Selon votre âge, vos revenus, votre apport, le type de bien recherché ou encore votre projet de vie, les avantages auxquels vous pourrez prétendre peuvent varier de manière importante.

C’est pourquoi il est essentiel de réaliser une étude personnalisée avant toute signature.

Nos courtiers vous accompagnent pour :

• analyser votre capacité d’emprunt ;
• identifier les aides auxquelles vous êtes éligible ;
• comparer les offres des banques luxembourgeoises ;
• optimiser votre plan de financement ;
• vous accompagner jusqu’à la signature de votre prêt immobilier.

Un bon financement ne se limite pas à obtenir un taux compétitif. Il consiste également à tirer pleinement parti des dispositifs d’aide mis en place par les pouvoirs publics et à construire un projet durable, adapté à votre situation.