O mercado imobiliário luxemburguês prepara-se para conhecer uma nova etapa importante. A fim de apoiar a construção de habitação, facilitar o acesso à propriedade e incentivar o investimento, o Governo luxemburguês apresentou um conjunto de medidas denominado « Booster fir de Wunnengsbau ».

Este plano, que se inscreve na continuidade das iniciativas já criadas para relançar o setor imobiliário, introduz várias mudanças importantes. Entre elas figuram nomeadamente um aumento do crédito fiscal Bëllegen Akt, uma isenção dos direitos de registo para certas habitações em VEFA, novos apoios destinados aos jovens adquirentes bem como medidas fiscais que favorecem o investimento para arrendamento.

Tanto para os futuros proprietários como para os investidores, estes anúncios representam verdadeiras oportunidades. Contudo, vêm igualmente acompanhados de novas regras e condições de aplicação que é indispensável compreender antes de concretizar um projeto imobiliário.

Neste artigo, os nossos intermediários descodificam cada uma das medidas anunciadas a fim de o ajudar a compreender o seu funcionamento, as suas vantagens e o seu impacto no seu financiamento.

Porque eram estas novas medidas esperadas?

Há vários anos que o mercado imobiliário luxemburguês atravessa um período particularmente contrastado.

Após uma forte subida dos preços durante mais de uma década, a rápida subida das taxas de juro modificou profundamente as condições de acesso ao crédito habitação. Numerosos agregados viram a sua capacidade de endividamento diminuir, ao passo que alguns projetos foram simplesmente adiados.

Ao mesmo tempo, vários promotores imobiliários abrandaram ou suspenderam os seus programas perante uma quebra da procura e um contexto económico mais incerto.

Resultado: numerosas habitações ficaram à espera de comercialização, as transações diminuíram e todo o setor da construção sofreu um abrandamento importante.

O Booster fir de Wunnengsbau tem precisamente por objetivo recriar uma dinâmica positiva agindo simultaneamente sobre várias alavancas:

• facilitar a compra de uma residência principal;
• incentivar os compradores de primeira habitação a dar o passo;
• apoiar os investidores privados;
• favorecer a criação de habitação acessível;
• relançar os programas imobiliários em VEFA;
• aumentar duradouramente a oferta de habitação no Luxemburgo.

Mais do que uma medida isolada, trata-se, portanto, de um verdadeiro plano de ação destinado a acompanhar o conjunto dos agentes do mercado imobiliário.

O que vai descobrir neste artigo

Ao longo desta análise, voltaremos em detalhe a cada uma das sete medidas anunciadas pelo Governo.

Descobrirá nomeadamente:

• como funciona a isenção dos direitos de registo sobre certas habitações em VEFA;
• porque é que o Bëllegen Akt passa agora para 45 000 € por pessoa;
• os novos apoios destinados aos jovens compradores de primeira habitação;
• o novo regime fiscal concedido aos investidores imobiliários;
• as condições para beneficiar do IVA reduzido a 8 % sobre certas habitações para arrendamento;
• o funcionamento do futuro Housing Bond ;
• as consequências concretas destas medidas no seu projeto imobiliário.

O nosso objetivo é dar-lhe uma visão clara, prática e acessível para que possa tomar as boas decisões no momento de financiar a sua futura habitação.

Uma excelente notícia… mas cada situação é diferente

Ainda que estas novas disposições representem um avanço importante para numerosos agregados, não se aplicam automaticamente a todos os projetos imobiliários.

Consoante a sua idade, a sua situação familiar, o tipo de imóvel comprado, o seu modo de aquisição ou ainda o seu objetivo (residência principal ou investimento para arrendamento), as vantagens a que poderá ter direito serão diferentes.

É por isso que se recomenda vivamente estudar o seu financiamento antes de assinar um contrato-promessa ou um contrato de reserva.

Na Prêt Immo, analisamos gratuitamente a sua situação a fim de identificar os apoios a que pode ter direito e de negociar as melhores condições de financiamento junto dos nossos parceiros bancários.

1. Isenção dos direitos de registo em certas aquisições em VEFA

Uma das medidas mais marcantes do Booster fir de Wunnengsbau diz respeito às pessoas que desejam comprar uma habitação nova em venda em estado futuro de acabamento (VEFA).

Até agora, os direitos de registo e de transcrição eram calculados sobre a totalidade do valor do imóvel, isto é, o terreno e a construção.

A partir de agora, quando uma habitação está concluída no máximo a 80 % no momento da aquisição, estes direitos serão devidos apenas sobre o valor do terreno.

Esta isenção representa uma poupança potencialmente importante para os futuros proprietários.

Quem pode beneficiar desta isenção?

Esta medida está reservada às pessoas singulares que compram uma habitação destinada a tornar-se a sua residência principal.

Diz respeito às aquisições realizadas em VEFA cujo contrato seja assinado a partir de 16 de julho de 2026 e permanecerá em vigor durante um período de três anos.

Os adquirentes que tenham assinado a sua escritura entre o anúncio da medida e a entrada em vigor oficial da lei poderão igualmente beneficiar dela, desde que apresentem um pedido junto da Administration de l’enregistrement, des domaines et de la TVA.

Porque é esta medida importante?

Comprar uma habitação nova implica frequentemente despesas de aquisição elevadas.

Ao suprimir os direitos de registo sobre a parte correspondente à construção, o Governo reduz imediatamente o custo global do projeto.

Esta poupança pode nomeadamente permitir:

• diminuir os capitais próprios necessários;
• conservar mais poupança para as obras ou o equipamento;
• melhorar o plano de financiamento apresentado ao banco;
• tornar acessíveis certos projetos anteriormente demasiado dispendiosos.

Para numerosos agregados, esta medida poderá fazer a diferença entre um projeto realizável… e um projeto adiado.

O conselho Prêt Immo 💡
Se pondera a compra de uma habitação nova em VEFA, recomenda-se mandar calcular com precisão o montante das poupanças geradas por esta isenção. Consoante o projeto, o ganho pode representar vários milhares de euros.

2. O Bëllegen Akt passa para 45 000 €: uma excelente notícia para os futuros proprietários

O Bëllegen Akt é já um dos apoios fiscais mais conhecidos no Luxemburgo para as pessoas que compram a sua residência principal.

Com o Booster fir de Wunnengsbau, este apoio é ainda reforçado.

A partir de 16 de julho de 2026, o crédito fiscal passa de 40 000 € para 45 000 € por pessoa singular.

Este aumento permite comprar uma habitação de um valor de cerca de 640 000 € sem pagar direitos de registo, desde que preenchidas as condições previstas na legislação.

Em que consiste o Bëllegen Akt?

O princípio é relativamente simples.

Aquando da compra de uma residência principal, os direitos de registo devidos na assinatura da escritura podem ser reduzidos, ou mesmo totalmente suprimidos, graças a este crédito fiscal.

O objetivo é diminuir o custo de aquisição a fim de facilitar o acesso à propriedade.

Este apoio beneficia há vários anos numerosos agregados luxemburgueses.

O aumento do seu limite máximo constitui, portanto, uma evolução particularmente esperada.

Uma vantagem ainda mais interessante para um casal

O crédito fiscal é concedido por pessoa.

Concretamente, um casal que compre em conjunto um imóvel poderá beneficiar de uma vantagem que pode atingir 90 000 €, desde que respeitadas as condições de elegibilidade.

Num contexto em que os preços do imobiliário se mantêm elevados, esta evolução representa uma poupança significativa.

Que compradores estão abrangidos?

Este aumento diz respeito às pessoas que adquirem uma habitação destinada à sua habitação pessoal.

Tal como para a primeira medida, as escrituras celebradas entre o anúncio governamental e a entrada em vigor oficial da lei poderão igualmente beneficiar do novo limite graças a um pedido junto da Administration de l’enregistrement.

Que impacto no seu financiamento?

Mesmo que o Bëllegen Akt não tenha incidência direta sobre a taxa de juro proposta pelo banco, melhora o orçamento global da sua aquisição.

Ao reduzir as despesas ligadas à compra, torna-se mais fácil:

• constituir os seus capitais próprios;
• limitar o montante do crédito necessário;
• conservar uma reserva financeira para as despesas acessórias;
• melhorar o seu equilíbrio financeiro desde os primeiros anos do crédito.

Para numerosos compradores de primeira habitação, esta medida constitui um verdadeiro impulso.

O conselho Prêt Immo 💡
O Bëllegen Akt não substitui um estudo de financiamento. Antes de assinar um contrato-promessa de compra e venda, é essencial verificar a sua capacidade de endividamento e integrar o conjunto dos apoios a que pode ter direito. Um intermediário pode acompanhá-lo nesta diligência e otimizar o seu plano de financiamento.

3. Um IVA reduzido a 8 % para incentivar as habitações para arrendamento com vocação social

O Booster fir de Wunnengsbau não se limita aos futuros proprietários. O Governo deseja igualmente estimular a criação de habitação destinada ao arrendamento acessível.

Para o conseguir, uma taxa de IVA reduzida a 8 % será aplicada a certos projetos de habitação para arrendamento com vocação social.

O objetivo é claro: tornar estes investimentos mais atrativos a fim de aumentar a oferta de habitação acessível no mercado luxemburguês.

Condições precisas para beneficiar da taxa reduzida

Esta medida não se aplicará a todos os investimentos para arrendamento.

Para beneficiar da taxa de IVA reduzida, vários critérios deverão ser respeitados, nomeadamente:

• uma superfície máxima de 120 m² ;
• um preço de venda por metro quadrado que não exceda o preço mediano publicado pelo Observatoire de l’habitat para a região em causa;
• uma rentabilidade do arrendamento limitada a 4 % do capital líquido investido;
• um arrendamento durante um período mínimo de 10 anos ;
• um inquilino reconhecido como elegível pelo Ministério da Habitação e do Ordenamento do Território.

Estas condições visam garantir que a vantagem fiscal beneficia realmente o desenvolvimento de habitação acessível.

Que impacto para o mercado imobiliário?

Ainda que esta medida diga respeito a um segmento específico do mercado, poderá ter efeitos positivos sobre todo o setor.

Ao favorecer a criação de habitação para arrendamento a preços controlados, o Governo espera:

• aumentar a oferta disponível;
• reduzir a pressão sobre alguns mercados muito tensos;
• incentivar novos investidores a lançar projetos imobiliários.

A médio prazo, esta dinâmica poderá contribuir para reequilibrar o mercado da habitação no Luxemburgo.

4. Um novo regime de amortização acelerada para relançar o investimento para arrendamento

Os investidores privados desempenham um papel essencial no desenvolvimento do parque imobiliário.

A fim de relançar os investimentos, o Governo cria um novo regime de amortização acelerada, frequentemente resumido pelo princípio dos « três vezes 6 ».

Esta reforma visa melhorar a rentabilidade fiscal dos investimentos imobiliários.

O princípio dos « três vezes 6 »

O novo dispositivo prevê:

• uma amortização de 6 % por ano ;
• durante um período de 6 anos ;
• sobre uma base amortizável que pode atingir 600 000 € por imóvel.

Quando esta base é ultrapassada, uma amortização de 2 % aplicar-se-á sobre a totalidade do valor amortizável, sem limitação de duração.

Um período de transição

As aquisições realizadas em 2026 beneficiarão de uma certa flexibilidade.

Os investidores poderão escolher entre:

• o regime atual;
• ou o novo regime.

A partir de 1 de janeiro de 2027, o novo dispositivo tornar-se-á o regime de referência para as novas aquisições.

Porque é esta medida importante?

Desde a subida das taxas de juro, numerosos investidores suspenderam os seus projetos.

Ao melhorar a fiscalidade aplicável aos investimentos para arrendamento, o Governo procura:

• devolver atratividade ao investimento imobiliário;
• apoiar a construção de novas habitações;
• reforçar a oferta de arrendamento.

Ainda que a fiscalidade não constitua o único critério de um investimento bem-sucedido, pode influenciar fortemente a sua rentabilidade global.

O conselho Prêt Immo 💡
Antes de investir, é indispensável realizar um estudo financeiro completo. A fiscalidade é um elemento importante, mas deve sempre ser analisada tendo em conta o financiamento, os rendimentos de arrendamento esperados e as perspetivas de evolução do mercado.

5. O Housing Bond: uma nova forma de financiar a habitação acessível

Entre os anúncios mais originais do Booster fir de Wunnengsbaufigura igualmente a criação de um Housing Bond.

Inspirado no êxito alcançado pelo Defence Bond, este empréstimo obrigacionista dos cidadãos permitirá aos particulares participar diretamente no financiamento de novas habitações acessíveis.

Um empréstimo de 250 milhões de euros

O Governo prevê captar 250 milhões de euros através desta emissão obrigacionista.

Os fundos angariados servirão para apoiar as políticas públicas de habitação e acelerar a criação de novas habitações acessíveis.

O lançamento está previsto para o início de 2027.

Uma vantagem fiscal para os aforradores

A fim de incentivar a subscrição, os juros gerados pelo Housing Bond serão isentos da retenção na fonte liberatória de 20 %.

Esta fiscalidade favorável visa tornar o produto mais atrativo junto dos investidores particulares.

Que interesse para os futuros compradores?

À primeira vista, esta medida pode parecer afastada das preocupações de um agregado que deseja comprar a sua residência principal.

No entanto, o seu objetivo é bem o de favorecer um mercado imobiliário mais dinâmico.

Ao trazer novos financiamentos aos programas de habitação acessível, o Governo espera:

• acelerar a construção de novos imóveis;
• apoiar os operadores públicos e paraestatais;
• aumentar progressivamente a oferta disponível.

A longo prazo, este aumento da oferta poderá contribuir para estabilizar o mercado imobiliário luxemburguês.

O que há a reter destas três novas medidas

Com estas novas disposições, o Booster fir de Wunnengsbau não procura apenas ajudar os compradores.

Atua igualmente sobre várias outras alavancas essenciais:

• incentivar os investidores privados;
• desenvolver mais habitação acessível;
• atrair novos financiamentos para apoiar a construção.

Esta abordagem global mostra a vontade do Governo de relançar duradouramente o mercado imobiliário agindo simultaneamente sobre a oferta, a procura e o investimento.

6. Apoios à habitação reforçados para facilitar o acesso à propriedade

Entre os anúncios do Booster fir de Wunnengsbau, o reforço dos apoios individuais à habitação constitui sem dúvida uma das medidas mais esperadas pelos agregados que desejam tornar-se proprietários.

O objetivo é simples: permitir a mais luxemburgueses e residentes aceder à propriedade apesar de um contexto em que os preços do imobiliário se mantêm elevados.

O Governo optou, portanto, por reforçar vários dispositivos existentes a fim de reduzir o custo real de um crédito habitação.

Uma bonificação de juros reforçada para os jovens compradores de primeira habitação

Os jovens agregados encontram frequentemente mais dificuldades para financiar a sua primeira compra imobiliária.

Dispõem geralmente de capitais próprios mais limitados, de uma capacidade de poupança ainda em construção e devem fazer face a prestações importantes.

A fim de responder a esta realidade, o limite do crédito tido em conta para o cálculo da bonificação de juros será aumentado.

Quando um dos mutuários tem 35 anos ou menos, o montante máximo do crédito elegível passará agora de 200 000 € para 300 000 €.

Esta evolução permitirá a numerosos jovens adquirentes beneficiar de um apoio mais importante para financiar a sua residência principal.

Uma melhoria que diz igualmente respeito aos outros agregados

O Governo não se limitou aos compradores de primeira habitação.

O regime geral dos apoios à habitação é também ele reforçado.

O limite do crédito que pode beneficiar da bonificação de juros passa agora:

• de 200 000 € para 250 000 € ;
• com uma majoração por filho que aumenta de 20 000 € para 30 000 €.

Consoante a composição do agregado, o limite máximo poderá assim atingir 370 000 €.

Estes novos limites permitirão a mais famílias beneficiar de um apoio adaptado ao custo atual do mercado imobiliário.

Uma medida igualmente favorável aos processos já em curso

Boa notícia: estas melhorias não dizem respeito unicamente aos novos adquirentes.

Os beneficiários cujo processo já se encontra em pagamento poderão igualmente beneficiar desta revalorização, sob reserva das modalidades previstas pelas autoridades competentes.

Esta decisão permite evitar uma diferença de tratamento entre os agregados que compraram mesmo antes do anúncio e aqueles que assinarão o seu projeto nos próximos meses.

O conselho Prêt Immo 💡
Muitos adquirentes ignoram que podem beneficiar simultaneamente de vários dispositivos de apoio. Aquando do estudo do seu financiamento, é importante verificar o conjunto dos apoios disponíveis a fim de otimizar o seu orçamento e reduzir o custo global do seu projeto.

Um prémio de aquisição agora aberto aos jovens compradores de habitação acessível

Outra evolução importante: os jovens que compram uma habitação acessível ou uma habitação de custo moderado poderão agora beneficiar do prémio de acesso à propriedade bem como do prémio de poupança.

Até agora, estes apoios estavam principalmente reservados às aquisições realizadas no mercado privado.

Esta extensão permitirá a um maior número de jovens agregados constituir os capitais próprios frequentemente pedidos pelas instituições bancárias.

Também aqui, a condição principal é que um dos futuros proprietários tenha 35 anos ou menos no momento da assinatura da escritura.

Esta evolução responde diretamente a uma problemática frequentemente encontrada numa primeira compra: reunir capitais próprios suficientes conservando ao mesmo tempo uma poupança de segurança.

7. Mais 300 milhões de euros para acelerar os programas VEFA

Última grande medida do Booster fir de Wunnengsbau : a prossecução do programa de aquisição de habitação em venda em estado futuro de acabamento (VEFA).

O Estado prevê investir mais 300 milhões de euros a fim de apoiar o desenvolvimento de habitação acessível.

Este envelope vem completar um primeiro programa que já tinha permitido mobilizar 480 milhões de euros.

Graças a esta primeira fase, cerca de 830 habitações acessíveis puderam ser adquiridas ou reservadas.

Porquê prosseguir este programa?

O Governo considera que o dispositivo VEFA constitui hoje um instrumento eficaz para aumentar rapidamente a oferta de habitação.

Ao reservar habitações diretamente junto dos promotores, o Estado:

• apoia a atividade do setor da construção;
• assegura certos programas imobiliários;
• acelera a colocação no mercado de habitação acessível.

Este novo envelope permitirá igualmente adaptar o dispositivo a fim de responder melhor às realidades atuais do mercado.

Que impacto para os futuros compradores?

Ainda que esta medida diga respeito principalmente às políticas públicas de habitação, pode ter consequências positivas para os particulares.

Um aumento da oferta disponível contribui geralmente para:

• tornar o mercado imobiliário mais fluido;
• favorecer o lançamento de novos programas;
• oferecer mais escolha aos adquirentes.

A médio prazo, esta dinâmica poderá igualmente contribuir para limitar as tensões observadas em certos segmentos do mercado.

O que há a reter do conjunto do Booster fir de Wunnengsbau?

Considerada individualmente, cada uma das sete medidas dá resposta a uma problemática específica.

Mas é sobretudo a sua complementaridade que merece ser sublinhada.

O Governo atua simultaneamente sobre várias alavancas:

• reduzir o custo de aquisição das habitações;
• apoiar os compradores de primeira habitação;
• incentivar os investidores;
• desenvolver mais habitação acessível;
• relançar os programas imobiliários em VEFA;
• melhorar a rentabilidade de certos investimentos;
• reforçar os apoios financeiros concedidos aos agregados.

Esta abordagem global traduz uma vontade de devolver confiança ao conjunto dos agentes do mercado imobiliário luxemburguês.

Se os efeitos reais destas medidas terão de ser observados nos próximos meses, elas constituem desde já um sinal positivo para as pessoas com um projeto de compra ou de investimento.

O olhar da Prêt Immo

Na Prêt Immo, acolhemos favoravelmente estas novas medidas, que vão no sentido de um mercado mais acessível e mais dinâmico.

No entanto, cada situação é única.

Consoante a sua idade, os seus rendimentos, os seus capitais próprios, o tipo de imóvel procurado ou ainda o seu projeto de vida, as vantagens a que poderá ter direito podem variar de forma importante.

É por isso que é essencial realizar um estudo personalizado antes de qualquer assinatura.

Os nossos intermediários acompanham-no para:

• analisar a sua capacidade de endividamento;
• identificar os apoios a que é elegível;
• comparar as propostas dos bancos luxemburgueses;
• otimizar o seu plano de financiamento;
• acompanhá-lo até à assinatura do seu crédito habitação.

Um bom financiamento não se limita a obter uma taxa competitiva. Consiste igualmente em tirar pleno partido dos dispositivos de apoio criados pelos poderes públicos e em construir um projeto duradouro, adaptado à sua situação.