Financiación con plan de ahorro de vivienda

El modelo de financiación de los fondos de ahorro de vivienda difiere de los préstamos tradicionales, por lo que nos gustaría explicar aquí cómo funciona este modelo.

Al igual que todos los bancos de ahorro de viviendas, los bancos de ahorros basados en Luxemburgo cobran también una tasa de cierre. Para los dos fondos de ahorro de vivienda aprobados en el Gran Ducado, estos costos varían entre 1,0% y 1,6%. Además, se cobran tarifas de gestión de cuentas para la cuenta de ahorro de vivienda, que oscila entre €1.00 y €1,50 por mes. Como es habitual en todos los fondos de ahorro de vivienda, los honorarios de cierre y los honorarios de gestión de cuentas se incluyen en las simulaciones de préstamo. Estas tarifas se deducen de sus pagos a la cuenta. Por consiguiente, los pagos mensuales calculados incluyen todos los gastos, es decir, no se deben pagar por separado los honorarios de gestión de las cuentas y las conclusiones. Estos costos también se incluyen en los cálculos del costo total del préstamo mencionados en las simulaciones de los fondos de ahorro de vivienda.

Los modelos de financiamiento de los bancos de ahorro de vivienda contienen una cuenta de ahorro de vivienda y se dividen en dos fases. Los tipos de interés y los pagos mensuales pueden aplicarse a ambas fases. En la primera fase, su préstamo se paga a la cuenta de ahorro de vivienda y no directamente al préstamo. Al final de la primera fase, parte del préstamo se paga con los ahorros de la cuenta de ahorro de vivienda. Dado que el reembolso del préstamo se retrasa durante la primera fase, este préstamo y el modelo también se denominan un préstamo saliente con el reembolso por un plan de ahorro de vivienda. Debido al retraso en el pago, el interés no disminuye en la primera fase. El interés está en la cantidad total del préstamo durante la primera fase. Este es el inconveniente más grande de este modelo. Si el tipo de interés en el préstamo de relé es el mismo que en un préstamo convencional, entonces el préstamo de relé costará más. Sin embargo, el préstamo de cobertura con la cuenta de ahorro de vivienda puede ser más barato que un préstamo convencional si la tasa de interés del fondo de ahorro de vivienda es menor que la tasa de interés promedio del mercado. Como los bancos de ahorro de vivienda no siempre ajustan sus tarifas tan rápidamente como los bancos tradicionales, esto ha sucedido varias veces en el pasado. Por ejemplo, en 2020, un fondo de ahorro de viviendas propuso una tasa de interés del 0,49% nominal de 10 en su tasa.

La segunda fase es un préstamo tradicional, donde el reembolso va directamente al préstamo y el interés disminuye con cada pago.

Al comparar el préstamo de fondos de ahorro de vivienda con préstamos convencionales de otros bancos, es importante señalar lo que sucede después de la expiración del tipo de interés fijo inicial. ¿Cuál será el efecto si aumenta la tasa de interés del mercado? ¿Cuál es el pago y el costo de un préstamo tradicional en comparación con un préstamo de un fondo de ahorro de vivienda? Si la tasa de interés se fija durante la primera fase, no existe riesgo en el modelo de fondo de ahorro de vivienda. Los tipos de interés se fijan durante toda la duración y todos los pagos se conocen desde el inicio del contrato. Sin embargo, si la tasa de interés inicial se fija por un período más corto que la duración de la primera fase, la tasa de interés se revisará después de la expiración del período de tasa fija y recibirá una oferta del fondo de ahorro de vivienda para un nuevo tipo de interés. En cualquier caso, recibirá un tipo de interés fijo para la segunda fase de la financiación. La segunda etapa de interés se fija en el momento de firmar el contrato, y el riesgo de un aumento de la tasa de interés en el préstamo del fondo de ahorro de vivienda es significativamente menor que el de un préstamo convencional.

Ejemplo:

Supongamos que el plazo del préstamo es de 30 años y que la duración de las primeras y segundas fases del préstamo del fondo de ahorro de vivienda es de 15 años. Por lo tanto, aceptamos que en el préstamo del fondo de ahorro de vivienda como en el préstamo tradicional, la tasa de interés se fija durante los primeros 10 años. En el préstamo tradicional después del décimo año, existe el riesgo de un aumento de la tasa de interés durante los últimos 20 años. Por otra parte, en el préstamo del fondo de ahorro de vivienda, sólo existe el riesgo de un aumento quinquenal de la tasa, de 11 a 15 años, ya que la tasa de interés se fija en los últimos 15 años.

Si usted hace un reembolso anticipado en un préstamo cuando el tipo de interés es fijo, el banco puede cobrar lo que se llama una multa de reembolso anticipada. Esto se aplica tanto a los bancos tradicionales como a los bancos de ahorro de viviendas. Sin embargo, la ley del 23 de diciembre de 2016 limita esta pena a seis meses de interés si la propiedad financiada con este préstamo es la residencia principal y el prestatario ha vivido en la propiedad por lo menos dos años. Sin embargo, esta restricción sólo se aplica hasta un reembolso máximo de 450 000 euros. Más allá de 450.000 euros, el banco puede atribuir su pérdida real, cualquiera sea su tamaño. A diferencia de otros bancos, uno de los bancos de ahorros de viviendas registrados de Luxemburgo aplica el límite de pena de seis meses en toda la cantidad del préstamo. Esta es una clara ventaja sobre otros bancos, que sólo aplican el límite legal de 450 000 euros para esta penalización y cobran su pérdida real más allá de esta cantidad.

Los fondos de ahorro de vivienda también ofrecen otras opciones de reembolso anticipada, que proporcionan más flexibilidad que los préstamos convencionales. El reembolso no se acredita directamente al préstamo en la primera fase del préstamo del fondo de ahorro de vivienda, pero a la cuenta de ahorro de vivienda, puede hacer pagos adicionales a la cuenta de ahorro de vivienda durante la primera fase del préstamo. Por lo tanto, este reembolso no será castigado, pero también reducirá la duración del préstamo y, por consiguiente, el costo total del crédito. Sin embargo, estos reembolsos se limitan generalmente a un máximo del 5% de la cantidad de préstamo por año. En la segunda fase, todos los fondos de ahorro de vivienda permiten pagos anticipados sin penalizar ninguna cantidad hasta el monto total del préstamo.

En resumen, el modelo de fondo de ahorro de vivienda ofrece seguridad de una tasa de interés fija combinada con una flexibilidad significativamente mayor en caso de reembolso anticipado. Esta combinación no existe con préstamos convencionales. Con estos, usted tiene que elegir entre una tasa fija libre de riesgos y no flexible, o una tasa variable, donde usted tiene más flexibilidad, pero también el riesgo de un aumento en la tasa de interés.

Finalmente, al comparar las tasas y los costos entre los dos modelos, también tiene que considerar las deducciones fiscales superiores del préstamo del fondo de ahorro de vivienda, ya que puede deducir una parte de la rebate además de los intereses. Como el préstamo se paga a través de la cuenta de ahorro de vivienda, no sólo puede indicar el préstamo, sino también el acuerdo de ahorro de vivienda sobre su declaración de impuestos. Como el reembolso de impuestos puede ser mayor que con un préstamo convencional, los costos reales de este modelo también pueden ser inferiores a los costos indicados en el cálculo del préstamo. Desde la reforma fiscal de 2017, los fondos de los contratos de ahorro de vivienda deben ser utilizados para la residencia principal. Por esta razón, el contrato de ahorro de vivienda vinculado al préstamo del fondo de ahorro de vivienda debe utilizarse únicamente para la deducción fiscal si no se ha arrendado la propiedad financiada con el fondo.