Erstkäufer haben weiterhin Anspruch auf die 100 %
Auch wenn Immobilienkredite inzwischen bestimmten Grenzen unterliegen, kann der Kreditnehmer bei Haushalten, die ihre erste Wohnung kaufen – als Hauptwohnsitz –, weiterhin bis zu 100 % des Kaufpreises finanzieren.
Während die Folgen der Gesundheitskrise wirtschaftlich spürbar bleiben, der Immobilienmarkt im Großherzogtum aber weiterhin sehr angespannt ist (mit einem Angebot, das nach wie vor hinter der Nachfrage zurückbleibt), wurde die Veröffentlichung einer neuen Verordnung der Commission de Surveillance du Secteur Financier im Dezember 2020 von manchen als Warnung aufgefasst. Auf Anregung der Regierung legten die Fachleute der CSSF darin neue „Grenzen bei der Vergabe von Krediten für Wohnimmobilien auf dem Gebiet Luxemburgs“ fest.
„Die Banken müssen Immobilienkredite begrenzen“, titelten damals sogar einige Zeitungen.
Zwischen dem Text und seiner Auslegung liegt jedoch ein Spielraum. Liest man die Verordnung genau, waren die Nuancen ohnehin klar: „Für das Verhältnis zwischen der Summe aller vom Kreditnehmer besicherten Darlehen oder Darlehensteile für eine Wohnimmobilie zum Zeitpunkt der Strukturierung des Darlehens und dem Wert der Immobilie zum selben Zeitpunkt wird eine Obergrenze von 80 % festgelegt [das sogenannte „Loan-to-Value-Verhältnis“ oder „LTV-Verhältnis“]. Diese Grenze gilt somit auch für Immobilienkredite auf zur Vermietung bestimmte Objekte.“ Doch gleich darauf folgte diese Präzisierung: „Abweichend davon wird die Obergrenze für Erstkäufer eines Hauptwohnsitzes auf 100 % angehoben.“ Außerhalb des Falls der Erstkäufer liegt die Grenze für den Kauf des Hauptwohnsitzes nunmehr bei 90 %, wobei Ausnahmen bis 100 % gewährt werden können. Für Privatpersonen, die in Mietobjekte investieren, gilt das dagegen nicht.
Die Vermittler hatten es verstanden …
Deutlicher geht es kaum: Haushalte, die zum ersten Mal Eigentum erwerben wollen (sofern es sich um den Hauptwohnsitz handelt), sind von dieser Vorgabe nicht wirklich betroffen. Was die Kommission in der Presse im Übrigen einräumte: „Es geht keineswegs darum, jungen Haushalten die Möglichkeit zu nehmen, einen Hauptwohnsitz zu erwerben.“ Der Finanzminister präzisierte seinerseits, die eigentliche Tragweite des Textes liege anderswo: „Die Festlegung der neuen Standards wird es erlauben, das Entstehen einer übermäßigen Verschuldung der Haushalte zu begrenzen, die ein Faktor für den Rückgang des Konsums und des für ein robustes Wirtschaftswachstum notwendigen Sparens bleibt …“
Zurück zur Vernunft also. Erstkäufer können beruhigt sein. Sofern die berufliche und damit wirtschaftliche Lage solide ist, sind Kredite, die bis zu 100 % des Kaufpreises abdecken, weiterhin verhandelbar. Die spezialisierten Vermittler haben das längst verstanden und aktivieren ihr Adressbuch und ihr Netzwerk bei den Banken, um Akten abzuschließen, in denen tatsächlich 100 % des Preises über Kredit finanziert werden (mit Zinsen, die im Übrigen weiterhin sehr niedrig bleiben).
Nimmt man einzelne Akten genauer unter die Lupe, zeigt sich zudem, dass die betreffenden Haushalte, bevor sie Eigentümer werden, bereits sehr hohe Mieten zahlen. Damit wird ein sehr ähnlicher Betrag für die Tilgung des Kredits aufgewendet. Das Gleichgewicht des Haushaltsbudgets ist also nicht gefährdet.
