Der Kauf einer Immobilie in Luxemburg beginnt immer mit einer Frage: Wie viel können Sie tatsächlich aufnehmen?

Ob Sie Ersterwerber, Kapitalanleger oder Eigentümer sind, der eine neue Wohnung erwerben möchte: Ihre Kreditkapazität zu kennen ist ein wesentlicher Schritt. Dennoch beginnen viele Käufer ihre Immobiliensuche, noch bevor sie wissen, welches Budget ihnen die Verwirklichung ihres Vorhabens wirklich erlaubt. Das Ergebnis: überflüssige Besichtigungen, Enttäuschungen und mitunter sogar eine Finanzierungsabsage.

In Luxemburg wendet jede Bank eigene Kriterien an, um einen Immobilienkreditantrag zu prüfen. Einkünfte, Belastungen, Eigenkapital, berufliche Stabilität oder auch das verfügbare Resteinkommen sind allesamt Faktoren, die den Betrag, den Sie aufnehmen können, unmittelbar beeinflussen.

Entgegen landläufiger Vorstellungen gibt es keine einheitliche Formel, um Ihre Kreditkapazität genau zu bestimmen. Zwei Kreditinstitute können für dasselbe Profil unterschiedliche Beträge anbieten. Genau darin liegt der Nutzen, mehrere Banken zu vergleichen und einen spezialisierten Kreditvermittler einzuschalten.

In diesem umfassenden Leitfaden erklären wir Ihnen, wie die luxemburgischen Banken Ihren Antrag bewerten, welches die maßgeblichen Kriterien sind und vor allem, wie Sie Ihre Kreditkapazität optimieren, um die besten Finanzierungsbedingungen zu erhalten.

Was ist die Kreditkapazität?

Die Kreditkapazität entspricht dem Höchstbetrag, den ein Kreditinstitut Ihnen zu leihen bereit ist um Ihr Immobilienvorhaben zu finanzieren.

Diese Kapazität hängt von Ihrer derzeitigen finanziellen Lage ab, aber auch von Ihrer künftigen Fähigkeit, Ihren Kredit zurückzuzahlen, ohne Ihr Familienbudget in Schwierigkeiten zu bringen.

Es ist wichtig, mehrere häufig verwechselte Begriffe zu unterscheiden:

• Die Kreditkapazität : der Betrag, den die Bank zu finanzieren bereit ist.
• Die maximale Rate : die Summe, die Sie monatlich für die Rückzahlung Ihres Kredits aufwenden können.
• Das Kaufbudget : es umfasst den aufgenommenen Betrag, aber auch Ihr etwaiges Eigenkapital.

So kann etwa eine Person, die 600 000 € aufnehmen kann und über 100 000 € Eigenkapital verfügt, ein Immobilienvorhaben von rund 700 000 € ins Auge fassen, ohne Nebenkosten.

Warum ist es unerlässlich, seine Kreditkapazität zu kennen, bevor man eine Immobilie sucht?

Zahlreiche Erwerber beginnen ihre Suche auf den Immobilienportalen, noch bevor sie ihr tatsächliches Budget ermittelt haben.

Dieses Vorgehen kann rasch kontraproduktiv werden.

Wenn Sie Ihre Kreditkapazität genau kennen, können Sie:

• Objekte ins Auge fassen, die wirklich erreichbar sind;
• Verkäufer mit einem soliden Antrag überzeugen;
• den Kaufpreis gelassener verhandeln;
• wertvolle Zeit sparen;
• eine Bankabsage nach Unterzeichnung des Vorvertrags vermeiden.

Bei Prêt Immo wird diese Prüfung kostenlos durchgeführt, bevor überhaupt nach einer Finanzierung gesucht wird, damit jeder Kunde mit einem klaren Blick auf sein Budget vorangehen kann.

Wie berechnen die luxemburgischen Banken Ihre Kreditkapazität?

Anders als viele annehmen, begnügen sich die Banken nicht damit, einen einfachen Prozentsatz auf Ihre Einkünfte anzuwenden.

Jedes Institut prüft Ihre Situation in ihrer Gesamtheit.

Die wichtigsten geprüften Kriterien sind insbesondere:

• Ihre Erwerbseinkünfte;
• die Stabilität Ihrer Anstellung;
• Ihre Betriebszugehörigkeit;
• Ihre zusätzlichen Einkünfte;
• Ihre monatlichen Belastungen;
• Ihre laufenden Kredite;
• Ihre Familienzusammensetzung;
• Ihr Eigenkapital;
• die Art der finanzierten Immobilie;
• die gewünschte Laufzeit des Kredits.

Das Ziel der Bank ist einfach: sicherzustellen, dass Sie Ihren Kredit über die gesamte Laufzeit zurückzahlen können, auch bei einem unvorhergesehenen Ereignis.

Deshalb können zwei Personen mit exakt demselben Gehalt je nach persönlicher Lage sehr unterschiedliche Angebote erhalten.

Die von den Banken berücksichtigten Einkünfte

Die Einkünfte gehören naturgemäß zu den ersten geprüften Punkten.

Je nach Ihrem Profil können verschiedene Einkunftsarten angerechnet werden.

Die Gehälter

Bei Arbeitnehmern mit unbefristetem Vertrag schätzen die Banken die berufliche Stabilität besonders. Die festen Einkünfte bilden in der Regel die Grundlage der Berechnung.

Die variablen Einkünfte

Manche Banken berücksichtigen auch:

• regelmäßige Prämien;
• Provisionen;
• Boni;
• wiederkehrende Überstunden.

Ihre Anrechnung hängt jedoch davon ab, wie lange und wie regelmäßig sie gezahlt werden.

Die Mieteinnahmen

Wenn Sie bereits eine vermietete Immobilie besitzen, kann ein Teil der Mieten in die Berechnung Ihrer Kreditkapazität einfließen.

Die Bank wendet in der Regel einen Abschlag an, um Leerstandszeiten und etwaige Kosten zu berücksichtigen.

Die Einkünfte Selbständiger

Auch Selbständige können eine Immobilienfinanzierung erhalten. Die Banken prüfen dann mehrere Geschäftsjahre, um die Stabilität ihrer Tätigkeit zu beurteilen.

Eine gute Vorbereitung des Antrags ist in diesem Fall besonders wichtig.

Nicht alle Banken denken gleich

Das ist ein häufig übersehener Punkt.

Jede Bank hat ihre eigene Risikopolitik.

Manche bevorzugen:

• Beamte;
• Grenzgänger;
• junge Berufstätige;
• Kapitalanleger;
• hohe Einkünfte.

Andere sind flexibler, was die Laufzeit des Kredits, das Eigenkapital oder den Verschuldungsgrad betrifft.

Genau deshalb ist es selten sinnvoll, nur eine einzige Bank anzusprechen.

Durch Wettbewerb ist es mitunter möglich, eine höhere Finanzierung, einen besseren Zinssatz oder vorteilhaftere Bedingungen zu erhalten.

Rat von Prêt Immo

Noch bevor Sie einen Kreditantrag stellen, lassen Sie Ihre Situation von einem Kreditvermittler prüfen. Eine vorherige Analyse hilft oft, die zu Ihrem Profil am besten passenden Banken zu ermitteln und überflüssige Anträge zu vermeiden, die Ihr Vorhaben erschweren könnten.

Der Verschuldungsgrad in Luxemburg: ein wesentliches Kriterium

Wenn Sie einen Immobilienkredit beantragen, will die Bank vor allem sicherstellen, dass Ihr Budget nach Zahlung Ihrer Rate im Gleichgewicht bleibt.

Dazu berechnet sie den sogenannten Verschuldungsgrad.

Es handelt sich um den Anteil Ihrer monatlichen Einkünfte, der für die Rückzahlung Ihrer Kredite aufgewendet wird.

Entgegen einer weit verbreiteten Vorstellung gibt es in Luxemburg keinen einheitlichen gesetzlichen Verschuldungsgrad, der für alle Banken gilt. Jedes Institut hat eigene Prüfkriterien und richtet seine Entscheidung am Profil des Kreditnehmers aus.

Allgemein suchen die Banken ein Gleichgewicht zwischen der Höhe der Raten und dem Einkommensniveau des Haushalts. Sie legen auch großen Wert auf das verfügbare Resteinkommen, also die Summe, über die Sie monatlich verfügen, nachdem Sie sämtliche Belastungen bezahlt haben.

So können zwei Haushalte mit exakt demselben Gehalt unterschiedliche Finanzierungsbeträge erhalten, je nach Familienzusammensetzung, laufenden Ausgaben oder bestehenden Krediten.

Das verfügbare Resteinkommen: ein Indikator, der oft wichtiger ist als der Verschuldungsgrad

Das verfügbare Resteinkommen ist das Budget, das nach Zahlung der wichtigsten Belastungen bleibt.

Es erlaubt der Bank zu prüfen, ob Sie Ihre alltäglichen Ausgaben weiterhin bestreiten können:

• Ernährung;
• Energie;
• Versicherungen;
• Mobilität;
• Schulbildung der Kinder;
• Freizeit;
• unvorhergesehene Ausgaben.

Je komfortabler Ihr Resteinkommen, desto überzeugender ist Ihr Antrag.

Deshalb können manche Kreditnehmer trotz eines etwas höheren Verschuldungsgrads eine höhere Finanzierung erhalten.

Verringern laufende Kredite Ihre Kreditkapazität?

Ja.

Bevor sie einen Immobilienkredit gewährt, berücksichtigt die Bank sämtliche Ihrer finanziellen Verpflichtungen.

Zu den Krediten, die Ihre Kreditkapazität am stärksten beeinflussen, zählen insbesondere:

• Autokredite;
• Privatkredite;
• Rahmenkredite;
• Leasingverträge mit Kaufoption (LOA);
• Modernisierungskredite.

Jede Rate verringert Ihre verfügbare Rückzahlungskapazität.

Nehmen wir ein einfaches Beispiel.

Wenn Sie bereits 450 € monatlich für ein Fahrzeug zahlen, fließt diese Summe in die Berechnung Ihrer Verschuldung ein. Je nach Ihrer Lage kann das mehrere Zehntausend Euro weniger Kreditkapazität bedeuten.

In manchen Fällen kann es sinnvoll sein, einen kleinen Kredit abzulösen, bevor Sie einen Immobilienfinanzierungsantrag stellen.

Ein Kreditvermittler kann Ihnen sagen, ob diese Strategie in Ihrer Lage angebracht ist.

Ist Eigenkapital zwingend erforderlich?

Viele künftige Erwerber glauben, es sei unmöglich, eine Immobilie zu kaufen, ohne über erhebliche Ersparnisse zu verfügen.

Die Wirklichkeit ist differenzierter.

Je nach Ihrem Profil und dem vorgelegten Vorhaben können manche Banken eine sehr hohe Finanzierung akzeptieren oder in bestimmten Situationen sogar den gesamten Kaufpreis abdecken.

Eigenkapital bleibt dennoch ein echter Vorteil.

Es erlaubt insbesondere:

• den aufgenommenen Betrag zu verringern;
• die Finanzierungsbedingungen zu verbessern;
• die Bank zu überzeugen;
• die Gesamtkosten des Kredits zu senken.

Selbst wenn eine hohe Finanzierung denkbar ist, zeigen vorhandene Ersparnisse Ihre Fähigkeit, Ihr Budget zu führen, und sind ein positives Signal für das kreditgebende Institut.

Gut zu wissen: die Finanzierungsbedingungen unterscheiden sich je nach Bank und nach der Lage des jeweiligen Kreditnehmers. Eine individuelle Prüfung bleibt unerlässlich, um die tatsächlichen Möglichkeiten Ihres Vorhabens zu kennen.

Können Grenzgänger einen Immobilienkredit in Luxemburg erhalten?

Ja.

Grenzgänger stellen einen erheblichen Teil der von Prêt Immo betreuten Kreditnehmer.

Ob Sie in Frankreich, Belgien oder Deutschland wohnen und dabei in Luxemburg arbeiten: ein Immobilienvorhaben lässt sich durchaus finanzieren.

Die Banken prüfen insbesondere:

• Ihre berufliche Stabilität;
• Ihre Betriebszugehörigkeit;
• Ihr Einkommensniveau;
• Ihre familiäre Situation;
• das Land, in dem die Immobilie liegt.

Manche Banken sind mit Vorhaben von Grenzgängern besonders vertraut und bieten sehr wettbewerbsfähige Konditionen.

Die Begleitung durch einen Kreditvermittler erlaubt es gerade, rasch die zu Ihrem Profil passendsten Institute zu ermitteln.

Können Selbständige leicht einen Kredit erhalten?

Entgegen landläufiger Vorstellungen steht die Selbständigkeit einem Immobilienkredit keineswegs im Weg.

Der Antrag erfordert allerdings in der Regel eine gründlichere Vorbereitung.

Die Banken prüfen insbesondere:

• mehrere Jahresabschlüsse;
• die Entwicklung des Umsatzes;
• die Rentabilität der Tätigkeit;
• die Stabilität der Einkünfte.

Ein gut aufbereiteter Antrag mit den richtigen Nachweisen führt sehr häufig zu einer Finanzierung unter guten Bedingungen.

Gelten für Kapitalanleger dieselben Kriterien?

Nicht immer.

Bei einer Vermietungsinvestition denkt die Bank nicht ganz gleich.

Sie kann insbesondere berücksichtigen:

• die erwarteten Mieteinnahmen;
• Ihren bestehenden Immobilienbesitz;
• Ihre Sparfähigkeit;
• Ihre sonstigen Anlagen.

Ziel ist es, die Tragfähigkeit Ihres Vorhabens insgesamt und Ihre Fähigkeit zu beurteilen, einen möglichen Rückschlag zu verkraften (Leerstand, Arbeiten usw.).

Ausgaben, die Ihren Antrag beeinflussen können

Über Einkünfte und Kredite hinaus achten die Banken auch auf weitere Punkte.

Zum Beispiel:

• häufige Kontoüberziehungen;
• eine schlechte Kontoführung;
• Zahlungsvorfälle;
• hohe Ausgaben kurz vor dem Kreditantrag;
• ein kürzlicher Rückgang der Einkünfte.

Diese Punkte führen nicht automatisch zu einer Absage, können die Bank aber veranlassen, Erklärungen zu verlangen oder die Höhe der angebotenen Finanzierung zu überdenken.

Eine gute Vorbereitung im Vorfeld hilft oft, solche Situationen zu vermeiden.

Rat von Prêt Immo

Jede Bank wendet eigene Prüfkriterien an. Ein von einem Institut abgelehnter Antrag wird nicht zwangsläufig von einem anderen abgelehnt. Genau darin liegt die Rolle eines Kreditvermittlers: Ihr Vorhaben den Banken vorzulegen, die Ihrem Anliegen am ehesten zustimmen, und die besten Finanzierungsbedingungen auszuhandeln.

Konkretes Beispiel: wie wird eine Kreditkapazität berechnet?

Nehmen wir das Beispiel eines Paares, das seinen Hauptwohnsitz in Luxemburg kaufen möchte.

Situation:

• Monatliche Nettoeinkünfte: 6 200 €
• Zwei unterhaltsberechtigte Kinder
• Autokredit: 320 €/Monat
• Kein weiterer Kredit
• Eigenkapital: 60 000 €

Die Bank prüft mehrere Punkte:

• die berufliche Stabilität beider Kreditnehmer;
• ihre Betriebszugehörigkeit;
• ihre Kontoauszüge;
• ihre Einkünfte;
• ihre monatlichen Belastungen;
• ihr verfügbares Resteinkommen;
• die Höhe ihres Eigenkapitals.

Je nach den institutseigenen Kriterien können mehrere Finanzierungsangebote erstellt werden.

Manche Banken bevorzugen eine niedrigere Rate über eine längere Laufzeit, während andere einen höheren Kreditbetrag akzeptieren, wenn der Antrag ein begrenztes Risiko aufweist.

Deshalb erhält ein und derselbe Antrag häufig mehrere unterschiedliche Angebote.

Bei Prêt Immo lassen wir die Banken systematisch gegeneinander antreten, um die vorteilhafteste Lösung für Ihr Vorhaben zu finden.

Wie erhöht man seine Kreditkapazität?

Gute Nachricht: Ihre Kreditkapazität ist nicht in Stein gemeißelt. Mehrere Schritte können Ihren Antrag verbessern, bevor Sie eine Finanzierung beantragen.

Laufende Kredite reduzieren

Ein Autokredit oder ein Konsumkredit verringert unmittelbar Ihre Rückzahlungskapazität.

Wo möglich, kann die Ablösung eines kleinen Kredits vor Ihrem Antrag Ihre Unterlagen verbessern.

Eigenkapital aufbauen

Selbst wenn eine hohe Finanzierung denkbar ist, bleibt Eigenkapital ein echter Vorteil.

Es erlaubt:

• den aufgenommenen Betrag zu senken;
• Ihr Profil zu verbessern;
• bessere Konditionen bei den Banken auszuhandeln.

Kontoüberziehungen vermeiden

Die Banken sehen sich in der Regel die letzten Kontoauszüge an.

Wiederholte Überziehungen oder Zahlungsvorfälle können ein negatives Bild Ihrer Finanzführung vermitteln.

Einige Monate sorgfältiger Kontoführung vor Ihrem Antrag können den Unterschied machen.

Neue Kredite vermeiden

Ein Auto zu kaufen oder Arbeiten zu finanzieren, kurz bevor ein Immobilienkredit beantragt wird, kann Ihre Kreditkapazität erheblich verringern.

Wo möglich, ist es besser, den Abschluss Ihres Immobilienvorhabens abzuwarten.

Seinen Antrag sorgfältig vorbereiten

Vollständige Unterlagen schaffen Vertrauen.

Stellen Sie vor dem Bankgespräch insbesondere zusammen:

• Ihre Gehaltsabrechnungen;
• Ihre Steuerbescheide, sofern erforderlich;
• Ihre Kontoauszüge;
• Ihre Sparnachweise;
• die Angaben zur Immobilie.

Ein gut vorbereiteter Antrag beschleunigt oft die Bearbeitung Ihres Anliegens.

Einen Kreditvermittler einschalten

Das ist wohl der wirksamste Hebel.

Ein Kreditvermittler kennt die Kriterien jeder Bank und weiß, Ihren Antrag im besten Licht zu präsentieren.

Er kann auch verhandeln:

• den Zinssatz;
• die Bearbeitungsgebühren;
• die Versicherungsbedingungen;
• bestimmte Modalitäten des Kredits.

In vielen Fällen führt dieser Wettbewerb zu einer vorteilhafteren Finanzierung, als wenn Sie nur eine einzige Bank ansprechen.

Die häufigsten Fehler

Jedes Jahr werden zahlreiche Anträge durch vermeidbare Fehler verzögert oder geschwächt.

Hier die häufigsten:

• mit den Besichtigungen beginnen, ohne sein Budget zu kennen;
• einen Antrag bei nur einer Bank stellen;
• die Nebenkosten unterschätzen;
• vor dem Kauf einen neuen Kredit aufnehmen;
• einen unvollständigen Antrag vorlegen;
• bis zur Unterzeichnung des Vorvertrags warten, um eine Finanzierung zu suchen;
• den Vergleich der Angebote vernachlässigen;
• glauben, alle Banken wendeten dieselben Kriterien an.

Eine gute Vorbereitung hilft oft, diese Schwierigkeiten zu vermeiden.

Warum Prêt Immo wählen?

Die richtige Finanzierung zu finden heißt nicht nur, eine Zusage der Bank zu erhalten.

Es geht auch darum, die besten Bedingungen für Ihre Situation zu erhalten.

Wenn Sie Prêt Immo einschalten, profitieren Sie insbesondere:

• von einer individuellen Prüfung Ihrer Kreditkapazität;
• von einer Begleitung während Ihres gesamten Vorhabens;
• vom Vergleich mehrerer Kreditinstitute;
• von einem erheblichen Zeitgewinn;
• von Ratschlägen, die auf Ihre persönliche Lage abgestimmt sind.

Jedes Vorhaben ist einzigartig. Unsere Aufgabe besteht darin, Sie zu den passendsten Lösungen zu führen und Ihren Antrag bei den Partnerbanken zu vertreten.

Häufige Fragen

Welches Gehalt braucht man, um in Luxemburg einen Kredit aufzunehmen?

Es gibt kein allgemeingültiges Mindestgehalt. Der aufnehmbare Betrag hängt auch von Ihren Belastungen, Ihrer familiären Situation, Ihrem Eigenkapital und den Kriterien der Bank ab.

Kann man einen Immobilienkredit ohne Eigenkapital erhalten?

In manchen Situationen ist eine sehr hohe Finanzierung denkbar. Die Möglichkeiten hängen jedoch von Ihrem Profil, vom Vorhaben und von der Politik der jeweiligen Bank ab.

Können Grenzgänger in Luxemburg einen Kredit aufnehmen?

Ja. Grenzgänger können durchaus einen Immobilienkredit erhalten. Die Bedingungen richten sich nach ihrer beruflichen Lage und dem finanzierten Vorhaben.

Werden Prämien berücksichtigt?

Wenn sie regelmäßig und belegbar sind, können manche Banken die Prämien ganz oder teilweise in die Berechnung Ihrer Kreditkapazität einbeziehen.

Verringert ein Autokredit meine Kreditkapazität?

Ja. Jede Kreditrate wird bei der Prüfung Ihres Antrags berücksichtigt.

Wie lange dauert die Prüfung eines Antrags?

Je nach Institut und Komplexität des Vorhabens kann eine erste Analyse rasch erfolgen, wenn die Unterlagen vollständig sind.

Muss ich eine Bank aufsuchen, bevor ich eine Immobilie suche?

Es wird dringend empfohlen, Ihre Kreditkapazität zu kennen, bevor Sie mit den Besichtigungen beginnen, um Objekte anzusteuern, die wirklich Ihrem Budget entsprechen.

Warum unterscheiden sich die Angebote von Bank zu Bank?

Jede Bank wendet eigene Prüfkriterien und eine eigene Finanzierungspolitik an. Deshalb können mehrere Angebote für denselben Antrag sehr unterschiedlich ausfallen.

Lohnt es sich, einen Kreditvermittler einzuschalten?

Ja. Ein Kreditvermittler vergleicht die Angebote mehrerer Banken, verhandelt die Finanzierungsbedingungen und begleitet Sie in allen Phasen Ihres Vorhabens.

Fazit

Seine Kreditkapazität zu kennen ist weit mehr als eine bloße Rechnung. Es ist der erste Schritt eines gelungenen Immobilienvorhabens.

Indem Sie Ihr Budget vorausplanen, Ihre Unterlagen sorgfältig vorbereiten und mehrere Kreditinstitute vergleichen, erhöhen Sie Ihre Aussichten auf eine zu Ihrer Situation passende Finanzierung erheblich.

Bei Prêt Immobegleiten wir jeden Kreditnehmer mit einem individuellen Ansatz. Unsere Aufgabe ist es, Ihnen zu helfen, Ihre Kreditkapazität zu verstehen, die Angebote des Marktes zu vergleichen und die besten Bedingungen zu erhalten, um Ihr Immobilienvorhaben in Luxemburg zu verwirklichen.

Möchten Sie Ihre Kreditkapazität kennen? Vereinbaren Sie einen Termin mit unseren Beratern oder erstellen Sie eine erste Schätzung Ihrer Finanzierung. Eine individuelle Prüfung erlaubt es Ihnen, Ihr Vorhaben mit Gelassenheit anzugehen.