Nach zwei von Schwierigkeiten geprägten Jahren könnte 2025 durchaus das Jahr der Erholung für den luxemburgischen Immobilienmarkt werden. Zwischen der Verlängerung steuerlicher Maßnahmen und dem Rückgang der Zinsen, der dank der EZB erwartet wird, mehren sich die Anzeichen für eine Belebung.
Ein Markt im Wandel nach einem Jahrzehnt des Booms
Der Immobilienmarkt des Großherzogtums erlebte über zehn Jahre lang ein rasantes Wachstum. Das Angebot kam einer stetig steigenden Nachfrage kaum nach, und historisch niedrige Zinsen erleichterten den Zugang zu Krediten. Das Ergebnis: Die Preise stiegen in raschem Tempo.
2023 kam es jedoch zu einem abrupten Umschwung. Die Folgen der Pandemie für das Baugewerbe, die Auswirkungen des Ukraine-Krieges auf die Energiekosten, vor allem aber der plötzliche Zinsanstieg, den die Europäische Zentralbank (EZB) beschloss, brachten den Markt zum Stillstand. Die Transaktionsvolumina brachen ein, und erstmals seit Langem begannen die Preise zu sinken.
2024: Stabilisierung und erste Stützungsmaßnahmen
Angesichts dieses Schocks war 2024 ein Übergangsjahr. Der Preisrückgang verlangsamte sich, die Transaktionen zogen zaghaft wieder an, und vor allem begann die EZB eine Politik der geldpolitischen Lockerung, indem sie ihre Zinsen schrittweise senkte.
Die luxemburgische Regierung führte zudem Stützungsmaßnahmen für Käufer und Verkäufer ein, insbesondere über die Verlängerung oder Verstärkung bestimmter steuerlicher Regelungen. Das Ziel? Die Branche wieder in Gang zu bringen und zugleich den Zugang zu Wohneigentum zu fördern.
2025: Ein Zeitfenster, das man nicht verpassen sollte?
Der Beginn des Jahres 2025 bringt mehrere gute Nachrichten für Kaufinteressenten wie für Investoren:
- Die Steuergutschrift „Bëllegen Akt“ verlängert bis zum 30. Juni 2025. Diese Regelung, die die Eintragungsgebühren beim Kauf eines Hauptwohnsitzes senkt, wird auf 30 000 € je natürlicher Person angehoben (also 60 000 € für ein Paar). Wird der Freibetrag nicht vollständig ausgeschöpft, kann der Rest auf einen künftigen Kauf übertragen werden. Einzige Bedingung: die Immobilie mindestens zwei Jahre zu bewohnen.
- Ein Anreiz für Renditeobjekte. Für Erwerbe in VEFA (Kauf vom Bauträger vor Fertigstellung) bleibt eine Steuergutschrift von 20 000 € je Käufer bestehen, um den Bau anzukurbeln und dem Mangel an Mietwohnungen zu begegnen.
- Eine beschleunigte Abschreibung von 6 % über 6 Jahre, begrenzt auf 250 000 € bei VEFA, die neuen Eigentümern einen vorteilhaften Steuerabzug ermöglicht.
- Eine vorübergehend gelockerte Besteuerung für Verkäufer, mit einer Halbierung der Steuer auf den Wertzuwachs (10 % statt 20 %) bis zum Sommer 2025.
- Steuerbefreiung für Eigentumsübertragungen der Energieklasse A+ und für Häuser, die in die soziale Mietverwaltung überführt werden.
- Gesenkte Eintragungsgebühren von 7 auf 3,5 % auf Bestandsobjekte oder VEFA beim Erwerb eines Hauptwohnsitzes und auf Neubauwohnungen für Investoren.
All diese Maßnahmen sollen den Markt beleben, indem sie Transaktionen erleichtern.
Die Zinsen: ein Schlüsselfaktor, den es zu beobachten gilt
Der andere große Hebel der Erholung liegt in der Zinsentwicklung. Nach dem abrupten Anstieg 2023 hat die EZB ab Dezember 2024 einen Zyklus von Senkungen eingeleitet, mit einem Leitzins, der auf 3 % zurückgeführt wurde.
Eine Lockerung, die den Käufern wieder Kaufkraft geben und für einen deutlicheren Neustart des Immobilienmarktes sorgen könnte.
Ein strategischer Moment zum Investieren
Wenn 2023 einen Bruch markierte und 2024 eine Stabilisierung, könnte 2025 durchaus das Jahr des Aufschwungs werden. Zwischen zugänglicherer Finanzierung und verlängerten Stützungsmaßnahmen sind die Bedingungen gegeben, um einen Immobilienkauf in einem günstigeren Rahmen ins Auge zu fassen.
Doch diese Gelegenheit könnte nur kurz währen. Also, wenn …
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